Cette année, le gouvernement français a intensifié la chasse aux passoires thermiques, ces logements extrêmement énergivores faute d’isolation ou de chauffage adapté. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, dans le cadre de la loi climat et résilience de 2021, les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (ceux dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh par mètre carré et par an) sont interdits à la location. Le gouvernement prévoit que les autres biens immobiliers de classe G seront concernés en 2025, puis ceux de classe F en 2028.

Selon les statistiques du ministère de l’Écologie, il y avait un peu plus de 5 millions de logements classés F ou G sur les 30 millions de résidences principales en France en 2022. Cela représente environ 17 % du parc. La répartition géographique des passoires énergétiques est cependant très inégale sur le territoire, comme le montre notre carte.

Le long de la côte méditerranéenne et de la façade atlantique, où le climat est plus doux et les besoins en chauffage sont moins importants, la part de logements énergivores dans le parc immobilier est nettement inférieure à la moyenne nationale. À l’inverse, ces derniers ont tendance à être plus nombreux dans les départements situés dans les zones rurales de l’intérieur des terres et de montagne, ainsi que là où l’habitat est le plus ancien (plus du tiers des logements construits avant 1970 sont des passoires thermiques).

C’est dans la Creuse et à Paris que l’on trouve le plus de résidences principales classées F ou G en matière de performance énergétique (35 %), suivis du Cantal et de la Nièvre (32 %), puis de l’Orne (29 %). Les territoires où elles sont le plus rare sont la Corse (5 %), ainsi que le Var et l’Hérault (6 %).

De Tristan Gaudiaut pour Statista

Les passoires thermiques ou passoires énergétiques sont régulièrement évoquées dans les informations et discussions quotidiennes sans connaitre précisément le sens ni la portée de ces notions.

Ces termes de vulgarisation sont apparus après l’adoption de la loi dite « climat & énergie » du 8 novembre 2019 (loi 2019-1147) qui a fixé les premières contraintes de performance énergétique des logements. Cette notion a été précisée et son régime modifié par la loi dite « climat & résilience » du 22 août 2021 (loi 2021-1104).

Un logement peut ainsi être qualifié de passoire énergétique ou thermique si son étiquette énergétique est établie entre E et G lors de la réalisation du diagnostic énergétique par un professionnel agréé. Cela concerne principalement des logements anciens, disposant de système de chauffage à énergies fossiles (fioul ou gaz) et ne disposant pas d’une isolation performante.

L’établissement de cette étiquette énergétique est fondamental pour le bailleur, qu’il soit public ou privé, puisqu’elle implique dorénavant d’importantes contraintes.

Dès à présent, le loyer des logements disposant d’une étiquette énergétique G ou F ne peut plus être augmenté en cas de nouvelle location, ni faire l’objet d’une révision ou d’une majoration ou bien encore être réévalué lors du renouvellement du contrat.

En d’autres termes, les loyers de ces logements sont désormais intangibles, sauf à ce que des travaux de rénovation soient entrepris pour obtenir une meilleure étiquette énergétique et lever ces contraintes.

Les exigences reposant sur les bailleurs iront croissant à compter du 1^er janvier 2025¹.

Les logements étiquetés G ne pourront plus être mis à la location à compter de cette date. Il en sera de même pour les logements étiquetés F au 1^er janvier 2028 puis pour ceux étiquetés en E au 1^er janvier 2034. Ces mesures de bon sens peuvent toutefois apparaitre radicales ou disproportionnées eu égard à l’augmentation sensible des personnes sans logement ces dernières années.

Outre l’aspect financier qui peut s’avérer difficilement supportable pour les bailleurs du fait du gel des loyers et/ou des interdictions de louer, un risque contentieux pèse désormais sur eux dès lors qu’un locataire sera parfaitement fondé à exiger des travaux de mise en conformité d’un logement étiqueté en G à compter du 1^er janvier 2025 ou en F à compter du 1^er janvier 2028.

Il est à ce titre parfaitement envisageable que le juge saisi en ce sens puisse contraindre, au besoin sous astreinte, un propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité du logement occupé. Dans l’intervalle, les loyers pourront être consignés auprès d’un tiers, sans compter les éventuels préjudices que pourront faire valoir les locataires auprès de leur bailleur.

Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors de l’établissement du diagnostic énergétique préalable à la mise en location du logement (les étiquettes peuvent en effet évoluer à la marge suivant le diagnostiqueur) et en cas d’étiquette défavorable (G, F ou E) d’envisager sans délai des travaux d’amélioration, au besoin en sollicitant les divers dispositifs mis en place par le gouvernement via le site www.France-renov.gouv.fr

Deux exceptions ont toutefois été retenues au bénéfice des propriétaires de logements énergivores².

Ainsi les logements en copropriété pourront ne pas être concernés par ce calendrier si le propriétaire de bonne foi « démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».

Enfin, et sans doute au cas par cas, les logements « soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ».

Au-delà de ces rares exceptions, il appartient donc aux bailleurs d’envisager au plus vite la réalisation de ces travaux de mise en conformité pour ne pas prêter le flanc à d’importantes déconvenues.

1 Décret 2023-796 du 18 août 2023, art.2
2 Article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 – en vigueur au 1^er janvier 2025.

Avec le retour du froid revient la sempiternelle question de la chasse aux passoires thermiques. S’il reste encore beaucoup de choses à faire pour améliorer la qualité énergétique de l’habitat en Vaucluse, le département ne s’en sort pas si mal, comme la majorité des départements du Sud de la France d’ailleurs. Pour autant, dans un territoire où la pauvreté est bien installée le coût de l’énergie représente un problème pour les ménages précaires ne disposant pas de système de chauffage performant.

Alors que pour 55% des Français la rénovation des logements mal isolés constitue, et de loin, la principale mesure à mettre en œuvre ces cinq prochaines années dans le domaine du logement la planification écologique voulue par le gouvernement prévoit d’interdire progressivement la mise en location des ‘passoires thermiques’ à partir de 2025. A cette date, il sera impossible de louer un logement classé G (voir tableau graphique ci-dessous) sur un DPE (Diagnostic de performance énergétique). Ensuite cela sera le tour des logements classés F (en 2028) et E (en 2034). Dans le même temps, l’audit énergétique est obligatoire pour les propriétaires voulant vendre des biens F ou G depuis cette année, E en 2025 puis D en 2034. Le tout intégrant déjà depuis cette année un gel des loyers pour les logements classés F et G. Le but étant d’inciter à rénover en priorité ces logements pour minimiser le gaspillage et la précarité énergétique. Afin de respecter les objectifs de ce calendrier de la loi climat et résilience, les pouvoirs publics tablent sur la rénovation de 700 000 de logements par an.

Le Vaucluse en 16^e position
« Avec la planification écologique, la nécessité de rénover le parc immobilier français n’a jamais été aussi forte, explique Chloé Clair, directrice générale de namR, base de données numérique sur le logement ayant réalisé une étude sur le classement des villes françaises avec le moins de passoires énergétiques. »
Actuellement sur les 37 millions de logements qui composent le parc immobilier français, on estime entre 4,9 et 7,2 millions le nombre de passoires thermiques pour une moyenne nationale évaluée à 16,8%.
En Vaucluse, cette part se situe largement sous ce seuil avec 8,9% du parc. De quoi figurer en 16e position nationale de ce classement dominé par la Gironde (5,4%) et fermé par les Hautes-Alpes.

Les départements de la partie Sud sont plutôt bien placés dans ce palmarès et contrairement aux idées reçues c’est plutôt dans la région parisienne, les zones montagneuses et les départements ruraux que l’on trouve les plus fortes proportions de passoire thermiques.
Même constat dans les villes où Avignon (9,6%) apparaît en 18e position d’un ‘Top 50’ mené par de nombreuses communes méditerranéennes (voir classement ci-dessous) très largement devant de nombreuses villes d’Île-de-France dont Paris (50^e avec 24%).

« Il faut compter entre 15 000 et 40 000€ pour une rénovation garantissant de réelles économies d’énergie. »

Combien ça coûte ?
« En moyenne, il faut compter entre 15 000 et 40 000€ pour une rénovation garantissant de réelles économies d’énergie, estime Olivier Colcombet, président de Drimki, spécialiste de l’estimation immobilière, qui a réalisé un sondage avec BVA sur les freins à l’amélioration énergétique des logements des Français. Pour le propriétaire bailleur, qui doit en assumer le coût initial, la question se pose encore plus drastiquement puisque les futures économies d’énergies profiteront avant tout à son locataire. Aussi, sans garantie de voir le prix de son bien valorisé à la hauteur du montant investi, il rechigne à passer à l’action, d’autant qu’il est difficile d’évaluer de manière précise le coût d’usage d’un logement. »

Pour près des trois quarts des Français, le coût des travaux est l’élément dissuadant le plus les propriétaires d’agir (71%).

L’ampleur des travaux est considérée comme le second point bloquant (31%). Environ un quart des Français estiment aussi que le manque d’information (sur les diagnostics, les aides…) peut également stopper les propriétaires (23%). Enfin, la difficulté à trouver des prestataires est, elle, mise en avant par 19% des personnes interrogées dans le cadre de l’étude Drimki-BVA.

« Pour compenser le coût des rénovations, les aides de l’Etat ne se révèlent pas suffisamment incitatives, poursuit Olivier Colcombet. Soumise à des conditions de ressources, ‘Ma Prime Rénov’ ne concerne que les ménages les plus modestes, tandis que les prêts à taux zéro sont conditionnés dans le temps. Ainsi, les dispositifs mis en place ont surtout touché les foyers qui voulaient et pouvaient réaliser des travaux simples et ponctuels, éloignés des objectifs de réelles performances énergétiques fixés par la loi. »

« À ce titre, le DPE représente un outil d’actions majeur pour faire baisser l’impact carbone des bâtiments, assure Chloé Clair de namR. Pour répondre à ces enjeux, tout un écosystème d’aide à la rénovation est en train de se mettre en place pour accompagner les particuliers dans cette démarche. Preuve des avancées concrètes, des organisations et acteurs telles que les banques jouent un rôle fondamental pour faciliter les démarches de rénovation, conseiller sur les aides disponibles et financer le reste-à-charge. » Les solutions existent donc comme le lancement d’un PTZ (Prêt à taux zéro) associé à Ma Prime Rénov’ (voir exemples ci-dessous). Autre exemple pour une pompe à chaleur d’une valeur de 12 500€, les aides peuvent s’élever 9 000€ avec un reste à charge 3 500€. Cela reste une somme, qui explique pourquoi ce sont les petits propriétaires et les classes moyennes déjà fragilisée qui ont du mal à suivre. Pour autant, près d’un million de dossiers ont ainsi été déposés pour bénéficier de cette prime en 2020 ou 2021. Le Conseil départemental de Vaucluse n’hésite pas non plus à accompagner ce type de démarche.

L’isolation du toit et des combles, par exemple, permet de se protéger des températures extérieures puisqu’elle supprime les ponts thermiques. Sans compter qu’elle est la plus simple à mettre en œuvre et que de nombreuses aides gouvernementales l’encouragent encore.
Concrètement pour tenter de gagner une lettre dans le classement des logements il faut opter pour l’isolation par l’intérieur, changer ses radiateurs par des radiateurs dits intelligents (programmable) ou changer ses ouvrants (fenêtres, portes, etc.)
Pour gagner deux lettres ou plus il faut plutôt envisager une isolation (des murs par l’extérieur, isolation toiture, isolation plancher,..), une rénovation ou l’installation d’une VMC performante ou bien changer de système de chauffage.

Conséquences pour les investisseurs et impact sur les locations de vacances
Pour les investisseurs locatifs immobiliers, ces nouvelles contraintes s’appliquant progressivement aux passoires thermiques ne sont également pas sans conséquences. Elles exigent d’être particulièrement vigilants concernant la rentabilité d’une opération. En effet, pour ces derniers une attention toute particulière s’impose désormais quant à un futur achat ou un bien actuel, afin de prendre en considération une éventuelle rénovation ou vente.
A l’inverse, les nouvelles exigences énergétiques ne s’appliquent s’applique que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques, et plus généralement toutes les locations de courte durée, ne sont donc pas soumis à cette obligation et le Gouvernement n’envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour ce type de parc locatif.

Syndrome du grille-pain : bien isolé ne veut pas dire forcément petite facture énergétique
Attention toutefois car être bien isolé ne veut pas dire forcément faible consommation consommer d’énergie. En effet, en Vaucluse 48% des systèmes de chauffage sont électriques (ndlr : à l’inverse le chauffage urbain ne représente que 1% dans le département contre 5% au niveau national) et malgré une bonne isolation si le système de chauffage n’est pas performant la facture peut être salée : c’est le syndrome du grille-pain ou de ces radiateurs électriques ‘low-cost’ qui chauffent peu et consomme beaucoup.
Dans un département les plus pauvres de France, où plus de 36 000 ménages vauclusiens sont actuellement en précarité énergétique (plutôt haut Vaucluse, Luberon, Mont de Vaucluse, plateau de Sault…), où Avignon arrive en 16^e position des 116 villes françaises de plus de 50 000 habitants pour la consommation électrique par habitant l’enjeu de la baisse de la facture énergétique pour des ménages Vauclusiens reste plus que jamais d’actualité.