Marie-Noëlle Lienemann, ancienne ministre du logement et présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM, et Michel Gontard, président de Grand Delta Habitat et président directeur général d’Axédia, se sont réunis le jeudi 22 juin à Avignon pour aborder la crise du logement, en mettant notamment l’accent sur la question du logement social.

La question du logement ainsi que les préoccupations qui l’entourent sont plutôt partagées au niveau national. La Fédération BTP, les promoteurs, ou encore le Mouvement HLM, ou encore les associations qui luttent pour les droits des plus démunis, tous montrent une inquiétude certaine.

« Nous sommes extrêmement inquiets et déçus, et certains même en colère, de l’exercice du Conseil national de la refondation (CNR) Logement par Madame Borne qui a mené vers des avis convergents », explique Marie-Noëlle Lienemann.

Des demandes sans réponses

Face à l’augmentation du prix de l’immobilier, à l’augmentation des intérêts, ainsi que la baisse des aides permettant un certain nombre d’opérations, notamment au niveau des logements les plus abordables, la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM a fait plusieurs demandes, aujourd’hui encore sans réponses.

« On nous annonce que le gouvernement veut signer un pacte de confiance avec le Mouvement HLM et pour l’heure, nous n’avons rien sur la table. »

Marie-Noëlle Lienemann

Restauration du Fonds d’aide à la pierre, restauration de la TVA à 5,5%, ou encore abandon du prélèvement de la réduction de loyer de solidarité (RLS), c’est ce qui a été demandé pour le Mouvement HLM. L’idée d’un encadrement du prix du foncier, elle, n’a pas été retenue. C’est donc les deux versants du logement social, locatif et accession, qui sont impactés.

Une chute alarmante de la construction en France

« On dit qu’il y a une chute de construction, mais pour construire, il faut allonger les prêts, mais il faut aussi des subventions et des fonds propres », explique Marie-Noëlle Lienemann. Sans prêt à taux fixe, mais avec un remboursement adossé au taux du livret A, la situation est plus compliquée, notamment pour les organismes qui manquent de fonds propres. Certains devraient même passer dans le rouge l’année prochaine. « Ce n’est pas le cas de Grand Delta Habitat », rassure Michel Gontard.

« On manque de logements, mais surtout de logements abordables »

Marie-Noëlle Lienemann

L’ancienne ministre du logement déplore un trop-plein de résidences secondaires et l’explosion de plateformes telles qu’Airbnb, qui, selon elle, devraient être davantage régulées, car elles contribuent à l’augmentation des prix immobiliers. « L’état est convaincu qu’il n’y a pas besoin de construire mais il le disait déjà quand je suis devenue ministre en 1992, sauf que l’on observe plus en plus de carences de logement », ajoute-t-elle.

Une demande grandissante de logement HLM

Si le nombre de logements n’augmente pas, la demande, elle, ne cesse de grandir. Sur la dernière année écoulée, il y a eu une augmentation de 15% de cette demande sur toute la France. « Quand on regarde de qui viennent ces demandes, on remarque qu’il y a de plus en plus de salariés qui n’arrivent plus à payer leur logement dans le privé », affirme la présidente de la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. Ainsi, la pression augmente elle aussi pour le logement social.

Sur les départements de Vaucluse et du Gard, 76% de la population sont éligibles au logement social en termes de revenus. Parmi ces 76%, 20% sont déjà propriétaires mais plus capables d’assumer l’entretien d’un logement convenable.

Un taux de constructions bien en-dessous des objectifs

Pour répondre à cette forte demande de logements HLM, il faudrait, dans l’idéal, construire entre 100 000 et 150 000 logements HLM par an (en locatif). Une idée qui, aujourd’hui, semble utopique pour Marie-Noëlle Lienemann. « Il faudrait déjà passer au-dessus de la barre des 100 000 logements, affirme-t-elle. Aujourd’hui, on est à 88 000. » Il y a cinq ans, la France comptait 120 000 à 130 000 logements HLM construits par an.

« On est très loin de pouvoir satisfaire la demande aujourd’hui »

Marie-Noëlle Lienemann

Bien que le Vaucluse ait enregistré sa 2ᵉ année record pour l’immobilier, il y a une demande de 18 000 logements dans le département. Pour son département voisin, le Gard, cette demande est à 20 000, et à 280 000 en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Si l’objectif est d’en produire 1000 cette année dans les départements de Vaucluse et du Gard, seulement la moitié sera réalisable. Quant à la région Paca, elle observa la construction de seulement 1000 logements. Des chiffres bien trop faibles, selon Michel Gontard.

Une crise qui s’étend

De nos jours, le budget alloué au logement constitue une part du revenu de plus en plus grande pour les Français qui peinent davantage à trouver un logement digne et abordable. Aujourd’hui, le prix du logement n’est plus en corrélation avec les sources de revenu des Français.

« Il y a une quinzaine d’années, le budget logement constituait environ 20% du revenu. Aujourd’hui, on est à plus de 30% »                  

Michel Gontard

Marie-Noëlle Lienemann tire la sonnette d’alarme concernant une inadaptation des prix. Si la crise touchait les plus démunis il y a quelques années, aujourd’hui, elle touche un spectre plus large, avec la classe moyenne. « On est au paroxysme de la crise du logement », concluent unanimement Marie-Noëlle Lienemann et Michel Gontard.   

Malgré une très légère hausse en 1 an, le loyer moyen pour un étudiant à l’université d’Avignon reste le moins cher de Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Selon la nouvelle étude*réalisée par locservice.fr, spécialiste de la location et de la colocation entre particuliers, Avignon reste la ville universitaire la moins chère pour se loger pour les étudiants en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Avec un loyer moyen mensuel estimé à 446€, la cité des papes reste largement plus accessible que Toulon (502€), Marseille (549€), Aix-en-Provence (572€), Nice (649€), Cannes (649€) et Antibes (674€).
On reste cependant loin des coûts de région parisienne. Ainsi, pour un studio en région parisienne se négocie en moyenne 756€ et à Paris 881€ charges comprises, soit respectivement +32% et +54% de différence avec la moyenne en Paca.
Chez nos voisins d’Occitanie, seuls les coûts des loyers étudiants de Montpellier (518€) et de Toulouse (495€) sont supérieurs à ceux d’Avignon. Pour les autres villes universitaires, ces loyers restent largement en deçà : Nîmes (427€), Perpignan (412€), Narbonne (383€), Albi (352€) et Tarbes (332€).
Par rapport à l’an dernier, Avignon affiche une hausse moyenne de 13€. Une augmentation supérieure à celle d’Aix-en-Provence (+10€) et Cannes (+10€) mais inférieure à celles de Toulon (+16€), Marseille (19€),  Nice (+20€) et Antibes (+24€).

Concernant le niveau de tension du marché, c’est-à-dire le nombre de demandes d’étudiants pour une offre de logement, Avignon (0,27) connaît la tension la plus faible de la région.  Hormis Aix-en-Provence (2,03) qui semble plus tendue que les autres, dans l’ensemble le marché semble présenter relativement peu de difficultés pour les locataires en recherche d’un logement : Nice (0,77), Antibes (0,71), Cannes (0,68), Marseille (0,65) et Toulon (0,28). A titre de comparaison, Paris se situe à 2,34, et Lyon (la plus tendue de France) à 5,15.

La famille, garant n°1 des étudiants
« Beaucoup de propriétaires apprécient de louer à des étudiants en raison de la caution des parents, constate l’étude de Locservice.fr. Sans surprise, la famille assure donc dans 87% des cas le rôle de garant. D’autres étudiants (2%) se tournent vers des amis alors que seulement 2% ne disposent d’aucun garant. 7% des étudiants s’appuient sur la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi), une caution locative accordée par Action Logement. »

Une majorité de candidats habitent déjà dans la région
56% des candidats locataires cherchant un logement en Paca y habitent déjà. Ils ne changent donc pas de région. 7,6% proviennent de la région Auvergne-Rhône-Alpes, 6,4% d’Ile-de-France, et 6,3 % de l’étranger.

Comment rechercher un logement dans un contexte de raréfaction de l’offre ?
La France fait face depuis quelques années, et encore plus aujourd’hui, à une conjonction de problématiques qui aggravent les difficultés d’accès au parc locatif et qui pénalisent les étudiants, explique Richard Horbette, le fondateur de locservice.fr. La décohabitation (réduction du nombre d’occupants par foyer) qui augmente la demande, le durcissement des conditions de prêt, la baisse de la mobilité, les passoires thermiques frappées d’interdiction de louer, ou bien la fuite des investisseurs découragés par le manque de rentabilité sont autant de facteurs qui alimentent la tension du marché de la location. Pour espérer trouver un logement en Provence-Alpes-Côte d’Azur malgré ce contexte, les étudiants doivent optimiser leurs recherches et s’y prendre le plus tôt possible. Les prises de contact doivent être plus efficaces pour éviter de perdre son temps entre appels à répétition et e-mails sans réponse. »

« Ce sont les propriétaires qui contactent les locataires, après avoir examiné leurs critères et leur dossier. »

Richard Horbette, le fondateur de locservice.fr

« LocService.fr répond justement à ce besoin en proposant un système de mise en relation inversée : ce sont les propriétaires qui contactent les locataires, après avoir examiné leurs critères et leur dossier, poursuit Richard Horbette. Par ailleurs, les locataires bénéficient d’un service de coaching qui analyse en temps réel leurs critères de recherche et propose, si besoin, de les ajuster pour adapter leur candidature aux spécificités du marché. Gratuits pour ceux qui proposent une location ou une colocation, les services assurés par le site ne coûtent qu’une seule fois 29€ pour les étudiants (tarif réduit) et sont valables jusqu’à ce qu’ils trouvent leur logement. Etant un site de particulier à particulier, locService.fr permet par ailleurs d’éviter les frais importants que font payer les agences, un gain toujours appréciable en période d’inflation. Outre les économies d’honoraires d’agences, locservice.fr fait un geste en faveur du pouvoir d’achat des étudiants en proposant comme chaque été depuis plus de 10 ans le Coup de Pouce Logement Etudiant. Le but de cette opération est de faire gagner aux étudiants un chèque de 300€ par tirage au sort une fois par semaine, du 29 mai au 3 septembre 2023. La participation est bien entendu gratuite. »

L.G.

*Etude réalisée par locservice.fr après avoir analysé plus de 12 000 offres et demandes de locations d’étudiants réalisées sur les 12 derniers mois en Provence-Alpes-Côte-d’Azur.

Depuis quelques années, le gouvernement a pris des mesures pour lutter contre les logements énergivores. Il a ainsi annoncé la mise en place progressive d’une interdiction de location pour les logements présentant de mauvais diagnostics de performance énergétique. Ainsi, à l’horizon 2025, les logements classés en catégorie G ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs biens immobiliers. Afin d’aider les propriétaires à s’y retrouver, Flatlooker,agence de location et de gestion en ligne a mené une étude* afin de savoir si investir dans une passoire thermique pouvait être une bonne affaire. Flatlooker propose également des conseils pour améliorer le DPE des passoires thermiques.

Il existe plusieurs raisons d’investir dans une passoire thermique :

• Des marges de négociations plus intéressantes
• TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation
• Aides du gouvernement (baisse du coût de la rénovation)

Attention : les banques ne financeront pas un projet d’investissement locatif si l’enveloppe travaux pour les rénovations énergétiques n’est pas en adéquation avec le DPE du bien.
En se basant sur les travaux de rénovation moyens, Flatlooker a établi les coûts nécessaires pour faire passer un DPE de G ou F en D (ces coûts ne comprennent pas la rénovation des sols, de la cuisine ou de la salle de bain). Les travaux réalisés dans les logements sont les suivants :

• Les fenêtres avec ventilations
• L’isolation des murs et des plafonds
• L’extracteur d’air silencieux
• Le chauffe-eau thermodynamique
• Le radiateur électrique à inertie fluide
• L’enlèvement des déchets et la mise en déchetterie
• La préparation et la mise en peinture ainsi que le nettoyage.

Les prix moyens pour chaque type d’appartement sont les suivants :

• T1 25m² G vers D : 828€ TTC/m²
• T1 25m² F vers D : 649€ TTC/m²
   
• T2 40m² G vers D : 829€ TTC/m²
• T2 40m² F vers D : 650€ TTC/m²
   
• T3 65m² G vers D : 749€ TTC/m²
• T3 65m² F vers D : 569€ TTC/m²
   

Il existe une différence entre les DPE de catégorie G et F, qui se traduit par l’épaisseur d’isolation et le nombre de murs isolés. Il est important de noter que les travaux doivent être effectués avec rigueur pour garantir une amélioration de la performance énergétique.
 
Bon à savoir : Cette étude est généraliste et ne prend pas en compte les cas spécifiques des appartements en rez-de-chaussée ou au dernier étage qui peuvent nécessiter des coûts supplémentaires.

Coût moyen global d’une rénovation

T1 en DPE F : 16.225€ TTC (25m²)
T1 en DPE G : 20.700€ TTC (25m²)
T2 en DPE F : 25.600€ TTC (40m²)
T2 en DPE G : 33.160€ TTC (40m²)
T3 en DPE F : 36.985€ TTC (65m²)
T3 en DPE G : 48.685€ TTC (65m²)
 

Perte de surface
La perte de surface due à l’isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d’un investissement immobilier. Voici les pertes de surface à prévoir selon chaque type d’appartement pour passe d’un DPE G/F en D :

• T1 : 2,5m² en G (10cm épaisseur) et en F perte de 0,75m² (6cm épaisseur)

Soit une perte de surface de 10% en G et 3% en F

•  T2 : 4m² en G (10cm épaisseur) et en F perte de 1,2m² (6cm épaisseur)

Soit une perte de surface de 8% en G et de 2,6% en F

• T3 : 6m² en G  (10cm épaisseur) et en F perte de 1,95m² (6cm épaisseur)

Soit une perte de surface de 9,2% en G et  3% en F

Économies d’énergie
L’étude met en lumière les économies d’énergie réalisées suite à la rénovation des passoires énergétiques ainsi que les montants économisés lorsque des logements classés DPE F et G sont rénovés pour atteindre une meilleure performance énergétique, soit le niveau DPE D. Cette transformation, rendue nécessaire par l’augmentation des prix de l’énergie, démontre l’importance d’investir dans l’amélioration de l’efficacité énergétique des habitations et exprime tout l’intérêt de le prendre en compte pour optimiser la rentabilité locative des propriétaires.

« La rénovation de votre bien immobilier peut entraîner des économies d’énergie ainsi qu’une augmentation de sa valeur marchande, conclut Nicolas Goyet, président-directeur général de Flatlooker. Cependant, étant donné l’augmentation et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul du loyer. Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation de votre bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente ».

*Etude Flatlooker menée en partenariat avec 110% chasse immobilière et basée sur un bassin de plus de 1.000 rénovations effectuées en 2022 et 2023 sur des T1 (25m²), T2 (40m²) et T3 (65m²).

Le conseil municipal de la ville d’Arles vient d’acter la cession des parts de la ville dans la Sempa (Société d’économie mixte du Pays d’Arles) à Vilogia. Le Groupe spécialisé dans l’habitat social va donc reprendre les 1 704 logements que compte la SEM. De quoi lui permettre de franchir le seuil des 5 000 logements dans le Grand Sud.

Lors de la dernière séance du Conseil municipal d’Arles, une délibération a été adoptée autorisant la cession des parts de la ville d’Arles dans la Sempa (Société d’économie mixte des Pays d’Arles) au groupe Vilogia. En conséquence, ce dernier va donc reprendre les 1 704 logements que compte cet organisme de logements sociaux qui fusionnera au sein de Vilogia.
L’opération intervient dans le cadre de la loi ELAN, qui impose aux organismes HLM gérant moins de 12 000 logements de se rapprocher de groupes de taille plus significative.

Fusion effective au 1er janvier 2024
Dans cadre de cette fusion qui interviendra au 1er janvier 2024, Vilogia s’engage à investir 38M€ sur le territoire du pays d’Arles.
« Ce rapprochement permettra de déployer sur le territoire du pays d’Arles des moyens financiers nouveaux et significatifs, notamment au profit des investissements sur le patrimoine : 20M€ HT consacrés à la rénovation urbaine du quartier de Griffeuille à Arles », explique Vilogia qui s’engage également à mener le programme de rénovation avec l’objectif d’une première inauguration dans un délai de 36 mois à compter de la signature du protocole de cession.
D’autre part, 3M€ HT seront investis dans le cadre du projet Anru dans le quartier des Ferrages à Tarascon, 5M€ HT sur ce même quartier, hors convention ANRU, afin de mener des opérations de réhabilitation identifiées par la Sempa, ainsi que 10M€ HT qui seront dédiés aux travaux prévus dans le cadre du Plan Stratégique de Patrimoine de Vilogia.
 « Par ailleurs, le pays d’Arles bénéficiera désormais des compétences et de l’expérience d’un groupe d’envergure nationale, complète Vilogia. Ainsi, le projet Anru des Ferrages à Tarascon sera piloté par le GIE La Meta, entité crée par Vilogia et spécialisée en ingénierie de renouvellement urbain (relogement, montage financier, maîtrise d’ouvrage…). Un comité d’orientation stratégique territorial associant le bailleur et les acteurs locaux sera créé pour prioriser les interventions de réhabilitation, déterminer la politique d’attribution en fonction des enjeux des collectivités, et définir les axes de développement futurs. »

Reprise du personnel et maintien des conditions de bail des locataires
L’ensemble du personnel de la Société d’économie mixte sera intégré aux effectifs de Vilogia et maintenu à son poste. Vilogia maintiendra tous les points d’accueil aujourd’hui disponibles aux locataires de la Sempa dont l’agence d’Arles et les permanences existantes dans les différents hameaux et à Tarascon notamment. Enfin, les conditions de bail des locataires actuels seront intégralement maintenues:

Vilogia poursuit son implantation en région Paca
Implanté depuis 2012 dans la région Grand Sud, le Groupe Vilogia y continue son développement. Présente à travers 2 agences (Nice et Marseille), la direction du territoire Grand Sud de Vilogia assure une production d’environ 300 logements par an sur la Métropole-Aix-Marseille Provence, le Var et les Alpes-Maritimes, pour un investissement annuel de 30 à 50M€. A ce jour, le groupe gère plus de 3 200 logements sur ce territoire. L’implantation dans le pays d’Arles permettra à Vilogia de franchir la barre des 5 000 logements dans la région en 2024.

L.G.

Le mercredi 29 mars prochain, la communauté d’agglomération Ventoux Comtat Venaissin (Cove) organise un atelier ‘Copropriétés : mode d’emploi’ à la Maison du Citoyen à Carpentras. Animé par l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) du Vaucluse, cet atelier permettra de mieux comprendre le fonctionnement et la gestion d’une copropriété.

Plusieurs aspects de la copropriété seront abordés tels que :

• la forme juridique, l’immatriculation, les parties privatives / communes / spéciales pour comprendre ce qu’est une copropriété
• les copropriétaires, le conseil syndical, le syndicat, le syndic pour cerner les acteurs d’une copropriété
• les assemblées générales, le règlement, ou encore les charges et bien d’autres détails pour comprendre comment fonctionne une copropriété.

Mercredi 29 mars. De 17h30 à 19h. Gratuit. Maison du Citoyen. 35 Rue du Collège. Carpentras.

V.A.

Déjà fortement impacté par les contraintes liées aux risques naturels (inondation et incendie) ainsi qu’à la préservation des terres agricoles et des milieux naturels, le Vaucluse doit maintenant faire. face aux conséquences mal maîtrisées de la loi Zan (Zéro artificialisation nette). Autrement dit, comment sera-t-il possible de faire vivre un territoire quand il ne sera plus possible d’y faire grand-chose ?

« Le Vaucluse, c’est un département un tiers agricole, un tiers inondable et un tiers inflammable », avait asséné en 2017 le préfet d’alors devant des élus interloqués lors d’une l’assemblé générale des maires de Vaucluse. Pensez donc, l’État venait leur dire qu’ils ne pouvaient quasiment plus rien faire dans leur commune et que leur territoire n’avait plus d’avenir. Le contraste était d’autant plus saisissant que lors de la même AG, l’Aptésienne Brune Poirson, alors secrétaire d’État auprès du ministre de la Transition écologique et solidaire, était venue ensuite marteler que « c’est vous les maires, plus que personne, qui connaissez le Vaucluse. C’est vous, plus que personne, qui savez comment faire face aux situations de ce département. » Depuis, le préfet a été exfiltré sans ménagement 9 mois seulement après sa prise de fonction, mais l’État continue d’envoyer des messages contradictoires : il faut ainsi développer l’un des départements les plus pauvres de France mais il devient de plus en plus difficile d’étendre des zones d’activités. Il faut créer de l’emploi mais l’on ne veut pas accueillir les locaux des entreprises qui les génèrent. Il faut construire du logement social, mais le foncier n’est pas disponible…

■ Ombre de la loi Zan et exode urbain
Pour ne rien arranger, avec la loi Zéro artificialisation nette (Zan), l’État veut maintenant interdire, d’ici 2050, toute consommation nouvelle de terre pour construire. Dans ce cadre, les collectivités locales doivent ainsi réduire de 50% le rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020. Objectif : mettre un coup d’arrêt à l’exode urbain, en faisant flamber le prix du foncier tout en imposant un modèle de construction de la ville sur la ville. Le tout en faisant plus de développement économique avec moins de foncier à disposition. Une vision très centralisée qui sur-métropolise la France, tout en pénalisant les petites communes de moins de 2 000 habitants (près des deux tiers des communes de Vaucluse) majoritairement responsables de cette artificialisation. Et tout cela, bien évidemment, sans proposer à ces dernières les solutions d’accompagnement en ingénierie pour les objectifs annoncés.

“Imposer un modèle de construction de la ville sur la ville.“

Autre oubli : la volonté d’un nombre croissant d’habitants qui ne veulent plus vivre dans des grandes villes, souvent durablement endettées, de plus en plus violentes et plus chères (taxes foncières, stationnement, interdiction de circuler…). Une sorte d’exode urbain, vers les communes ‘paisibles’, que le gouvernement veut donc arrêter à tout prix en fixant la richesse dans les grands pôles métropolitains. Un mouvement que l’engouement pour le télétravail ne devrait pas atténuer, bien au contraire, dans un département qui a fait le choix du développement à marche forcée pour le très haut débit numérique (ndlr : le Vaucluse est le département le plus avancé de la Région Sud dans ce domaine et l’un des plus en pointe au niveau national). Autre conséquence : une raréfaction du foncier qui fait monter les prix de l’immobilier pour des classes moyennes vauclusiennes frappées par un sentiment de déclassement de plus en plus difficile à supporter pour des ménages qui arrivent de moins en moins à se loger. Un tiers des Vauclusiens ne peut ainsi acheter un bien de plus de 90 000€ et la moitié ne peut acquérir un logement dont le prix est supérieur à 140 000€ dans un département où l’Insee prévoit une augmentation de la population de 15 000 personnes d’ici 2050 (2 fois plus que les Alpes-Maritimes) en raison d’un solde migratoire venant compenser un solde naturel qui deviendrait négatif dès la période 2030- 2040.

■ Consommation foncière effrénée
Il faut dire qu’en matière de consommation du foncier le Vaucluse n’a pas été non plus l’un des meilleurs élèves de la classe. En effet, si la France est le pays européen qui a le plus artificialisé son sol depuis ces dernières décennies par rapport au nombre d’emplois qu’il a créés et par rapport au nombre d’habitants hébergés, la tendance est encore plus marquée en Vaucluse. Entre 1945 et 2010 la population du département a été multipliée par 2 alors que dans le même temps la surface urbanisée a été multipliée par 4. L’espace occupé par un Vauclusien est ainsi passé de 520 m2  en 1945 à 900 m2  65 ans plus tard. Principale victime de cette frénésie foncière : les terres agricoles qui ont diminué 3 fois plus rapidement en Vaucluse que la moyenne nationale sur cette période. Plus de la moitié de la consommation de ces espaces s’étant faite au bénéfice de formes urbaines peu denses favorisant l’étalement urbain et le ‘mitage’ des terres. Rien qu’entre 2001 et 2013, 2 900 ha d’espaces agricoles (90%) et naturels (10%) ont été artificialisés en Vaucluse, soit près de 1,9% de la surface du territoire. Cela correspond quasiment à la superficie de la commune d’Aurel, soit au rythme d’un terrain de football par jour !

“Entre 2001 et 2013, on a artificialisé en Vaucluse au rythme d’un terrain de football par jour.“

Sur les 10 dernières années, 2 280 ha ont à nouveau été consommés dont 23% pour des activités et 70% pour l’habitat. Cela représente 16% de la consommation régionale pour 11% de la population. Cette artificialisation a été plus marquée dans la périphérie avignonnaise faisant de la cité des papes l’aire urbaine la plus étendue après Marseille, mais l’une des moins denses en termes de population de France. Cela a pour conséquence pour Avignon, dont l’étalement se poursuit plus que pour le reste de Provence-Alpes-Côte d’Azur, d’éloigner le coeur de la ville des espaces ruraux. Ainsi, pour Avignon, il fallait déjà en 2009 faire plus de 20 kilomètres depuis la ville centre pour rejoindre ces zones à caractère rural (soit sous le seuil de 68 habitants au km2 correspondant à la moyenne d’alors des couronnes périurbaines de la région). Quasiment autant qu’à Lyon (21 km), Saint-Étienne (20 km) mais davantage que Nîmes (18 kilomètres) et Montpellier (16 kilomètres). Une tendance à l’étalement qui, depuis, n’a fait que se renforcer dans un territoire où 82% des déplacements domicile-travail sont réalisés en voiture et où les surfaces économiques et commerciales représentent 22% des surfaces artificialisées contre 14% à l’échelle nationale.

■ Concilier sobriété foncière et développement économique
Pour les élus, l’équation semble difficile à résoudre en essayant d’imaginer un nouveau modèle d’aménagement et de développement devant concilier sobriété foncière et développement économique. L’ensemble en préservant notre capital agricole, une des premières richesses du Vaucluse via sa biodiversité et sa capacité de souveraineté alimentaire, et naturel, un autre atout du département pour le tourisme notamment, tout en répondant aux besoins des entreprises et en intégrant la transition écologique et d’adaptation climatique.

A l’occasion de la présentation de ses vœux 2023, Michel Gontard, président de Grand delta habitat a présenté le bilan de l’année écoulée de la plus grande coopérative HLM de France. Il est aussi surtout revenu sur les perspectives de développement du bailleur avignonnais suite à la fusion avec Vallis habitat actée en fin d’année dernière. L’opportunité pour le président de GDH de faire passer un message aux nombreux élus du territoire présents ainsi qu’aux services de l’Etat afin de se donner les moyens d’atteindre les objectifs voulus par tous en matière de logement.

Pour Grand delta habitat (GDH) le ‘marathon’ des vœux 2023 a débuté le mardi 31 janvier dernier avec ceux du personnel. Ils étaient ainsi plus de 640 collaborateurs, venus d’Avignon et de ses alentours, du Vaucluse mais aussi de Nîmes, Marseille et Nice, à assister en début d’après-midi au parc des expositions de la cité des papes au rappel des temps forts et surtout à la présentation des grands projets 2023 et au-delà. Il faut dire qu’avec la récente fusion entre GDH et Vallis habitat, le bailleur social du Conseil départemental de Vaucluse, les équipes de la plus importante coopérative HLM sont passées de 378 à 641 salariés. Un nouvel effectif qui a donc eu la primeur des ambitions du nouvel ensemble pour les années à venir que sont venus lui présenter Xavier Sordelet, directeur général de GDH et Michel Gontard, son président.

Dans la foulée de cette journée, Michel Gontard s’est ensuite adressé à plus de 400 élus, entreprises, partenaires et représentants des services de l’Etat ainsi que des collectivités afin leur présenter, à leur tour, les projets de cet acteur local incontournable du logement regroupant désormais 38 689 logements, dont près de 30 000 en Vaucluse (dont 12 000 rien qu’à Avignon), et logeant pas moins de 91 667 personnes dans 188 communes réparties sur 3 régions et 7 départements.

GDH n’a pas attendu la crise pour avoir de l’audace
Sevré pendant 3 ans de ces moments de convivialité en raison de la crise sanitaire, Michel Gontard a tenu rappeler que Grand delta habitat n’avait pas attendu la prise de conscience de ces dernières années pour avoir de l’audace.
« Cela fait longtemps que nous avons une offre de logement soutenable prenant en compte la planète et notamment la problématique du dérèglement climatique, insiste-t-il. Dès 2010, nous avons ainsi été les premiers à sortir à Monteux des villas à ossature bois en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En 2012, cela a été le tour de première résidence à énergie positive à Jonquières puis en 2013 la première résidence bas carbone réalisée à Mérindol en matériaux biodégradable avec de la paille de riz Camargue et de la paille de lavande à Mérindol. Un programme primé par le prix ‘Coup de cœur du jury – bas carbone’ décerné par EDF lors du congrès des HLM. »
Une sensibilisation environnementale depuis renforcée par les conséquences de la crise du Covid. Et le président de GDH de poursuivre : « C’est dans cet esprit que dès le mois de novembre 2020, notre conseil d’administration a décidé que tout logement neuf, qu’il soit acquis ou construit par nous-même, devrait être obligatoirement en classe A ou B. Quant au patrimoine existant, nous avons, de la même manière, demandé à nos équipes que d’ici 2026 au moins 50% de nos logements devraient être classé en A, B ou C. La moitié restante devant être classée au minimum en D. C’est ce que nous avions arrêté pour Grand delta habitat. Aujourd’hui, c’est une ambition que nous étendons à l’ensemble de notre patrimoine et donc de Vallis habitat. »

Se soucier des autres
Mettant en avant la dimension sociale et solidaire de GDH, Michel Gontard a également rappelé les différents dispositifs d’aides que le bailleur a initié comme Delta énergie, un nouveau fonds d’aide destiné à soutenir les ménages face à la crise sanitaire.
« Il s’agit d’accompagner nos locataires qui se demandent comment payer leur loyer mais aussi leur alimentation et leur charge de chauffage. »
Ce fonds d’un montant initial de 400 000€, qui vient compléter les aides de l’Etat comme le chèque énergie, sera porté à 1,065M€ dès 2023 grâce à l’investissement supplémentaire de la Coopérative et la participation d’Action Logement.
Un soutien au locataire les plus fragiles qui passe aussi par le lancement, en avril dernier, de Delta collect’, un service de gestion vertueuse des encombrants, qui met gratuitement à disposition des plus vulnérables tout le nécessaire pour vivre décemment dans un logement (mobilier, vaisselle…). Cette lutte contre la précarité devrait d’ailleurs prochainement déboucher sur la création d’un second point Delta collect’ en Vaucluse.

La prise en compte des difficultés de ses locataires a aussi poussé GDH à prendre la soutenabilité des charges. Point d’orgue de cette réflexion  le programme Seul sur mars situé chemin du Pont de la Sable à l’Isle-sur-la-Sorgue. Une solution ‘zéro charge’ avec un projet de logement totalement autonome de 6 villas.

De nouvelles agences pour renforcer la proximité
Un accompagnement des locataires qui passe aussi par le maintien de services de proximité grâce à l’ouverture de nouvelles agences afin de faire face à l’augmentation du parc de logement suite à la fusion avec Vallis habitat.
« Cette proximité, nous avions déjà décidé de la renforcer au plus fort de cette période difficile par l’ouverture d’agence de terrain, précise le président de la coopérative. C’est ainsi qu’entre 2020 et 2022 nous avons créé 4 nouvelles agences à Salon-de-Provence, Orange, Nice et Avignon-Les Sources. Maintenant nous ambitionnons de passer de 9 à 15 agences afin de correspondre à la nouvelle taille du parc de logements ainsi qu’à la demande des élus pour répondre aux attentes des locataires en ouvrant des agences à Apt pour le Luberon, Bollène pour le Nord-Vaucluse, une 4^e agence à Avignon et à Toulon notamment. »

La réactivité comme clef du succès ?
« On a compris avec cette crise du Covid que la vitesse et la réactivité que nous allions mettre dans les réponses que nous allions proposer s’avèrent être les conditions essentielles du succès de l’offre que nous apporterons à ceux qui sont dans l’attente de logement sur le territoire qui est le nôtre », poursuit le président de Grand delta habitat dont la structure a dû, justement, faire preuve de réactivité en 2022 avec la fusion du bailleur social du Département : Vallis habitat.
Pourtant disert, Michel Gontard ne s’était jusqu’à présent pas exprimé sur ce rapprochement mené tambour battant durant le courant de l’année dernière.

« Nous avons poursuivi notre plan stratégique durant ces 3 années difficiles et puis, fin 2022, il y a eu la fusion avec Vallis habitat qui représente un véritable défi, reconnaît-il. Cette fusion, c’est une opération qui traduit la volonté d’associer, de se réunir. C’est la recherche d’une confiance qui est le véritable ciment de notre réussite. »
Et le président de ce nouveau GDH en version XXL de réaffirmer ses missions et d’afficher ses objectifs : « Après avoir livrés 504 logements cette année et réalisé 152M€ d’investissements, nous avons pour ambitions de disposer d’un parc de 40 000 logements d’ici 2025 (contre 220M€ actuellement). De quoi loger l’équivalent de 100 000 personnes. Il ne s’agit pas de faire la course mais de répondre à la demande de logements et pour cela il nous faudra créer 1 000 logements par an. Nous y arriverons presque cette année avec 954 prévus en 2023. »

« Pour être socialement solidaire, il faut être, en amont, économiquement efficace. »

Michel Gontard rappelle cependant « qu’il faut être économiquement efficace pour être socialement solidaire ». Dans cette optique GDH entend porter son chiffre d’affaires à 250M€ en 2025 afin de pouvoir investir 220M€ sur le territoire afin d’atteindre les objectifs que c’est fixée la coopérative HLM et que les élus souhaiteraient qu’elle réalise.

« Comment y parvenir ? interroge le président de GDH. Il nous faut trouver la confiance des financeurs en faisant valoir notre bonne santé financière. C’est pour cela que nous sommes les premiers dans le monde coopératif à avoir fait appel à des agences d’évaluation financière comme Standards & Poors qui nous délivre un ‘A’ depuis plusieurs années. Suite à notre fusion, Standards & Poors a d’ailleurs voulu nous re-audité et nous venons, de nouveau, d’obtenir un ‘A’. C’est une sécurité pour les financeurs, pour les banques et pour ceux qui font appel à nous. »
Toujours côté finances GDH souhaite ramener le taux de vacances de ses logements de 3,58% à 3% avant la fin de l’année. Un taux qui, avant la fusion, s’élevait à 0,89% pour Grand delta habitat. Même volonté de rigueur avec le taux de recouvrement « qu’il faudra maintenir à 99% minimum » (ndlr : il se montait à 99,40 avant la fusion).

L’indispensable confiance des élus et le soutien de l’Etat
« Pour parvenir à nos objectifs, il nous faut la confiance des élus, insiste le président du bailleur social dont le siège se situe à Avignon. Une confiance qui repose sur cette proximité que nous avons su établir et conserver avec l’ensemble de nos partenaires et les communes avec lesquelles nous avons une histoire en partage. Nous sommes un point d’appui. Le point d’appui sur lequel on peut bâtir ces projets. »
Le président Gontard a profité de la présence de Violaine Démaret, la préfète de Vaucluse, ainsi que celle des nombreux élus à ces vœux pour les exhorter à leur donner « ce point d’appui ».
« Si vous nous procurez du foncier, on pourra faire ce que l’on attend de nous. Trouvez nous du foncier et on fera le reste », martèle-t-il en demandant aussi aux pouvoirs publics et à l’Etat de ne pas raboter les capacités d’autofinancement des bailleurs sociaux. »

L’occasion pour Michel Gontard de rappeler la bonne volonté dont a fait preuve GDH dans le cadre du programme Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) où, trouvant que le dossier n’allait pas assez vite, Grand delta habitat a anticipé sur ses fonds propres la requalification de 1 200 logements sur Avignon, dont le secteur de Saint-Chamand notamment. « Et nous allons continuer avec la réhabilitation des 198 logements de la résidence les Souspirous qui devrait être réalisée d’ici 2024 », annonce le président de la coopérative.

Anru : « On ne peut pas laisser Carpentras. »

Alors que le chantier de l’Anru doit débuter cette année, GDH a constitué une direction spéciale ayant vocation à porter son attention spécifique sur ces chantiers qui concernent la Rocade et Saint-Chamand pour Avignon, où les démolitions ont débuté, mais aussi Cavaillon avec le quartier du Docteur Ayme ainsi qu’à Orange dans le quartier de l’Aygues.

« Il y a une vraie question : c’est Carpentras, s’inquiète Michel Gontard. On connaît les difficultés de certains quartiers mais on ne peut pas laisser Carpentras comme cela. Nous sommes prêts à participer mais nos fonds propres ne nous permettent pas de le faire seul. Je sais que Carpentras essaye de se rapprocher de l’Anru. » Un appel du pied pour que les services de l’Etat intègre la capitale comtadine dans le dispositif national de requalification urbaine.

De nouveaux outils pour le développement du territoire
Conscient de son rôle d’acteur de l’aménagement de son territoire, GDH a aussi lancé plusieurs outils innovants de développement.
Le premier : la coopérative foncière méditerranée a pour mission de diffuser le bail réel solidaire BRS qui permet de dissocier le foncier et la propriété. « Un dispositif qui permet de payer un loyer pour le foncier et d’être propriétaire de votre immobilier », explique Michel Gontard. Ce dispositif, introduit par la loi Alur, vise ainsi à faciliter l’accession à la propriété des ménages à revenus moyens ou modestes notamment sur les zones où le prix des terrains est élevé et où il est aujourd’hui impossible de proposer des logements à prix abordables et maîtrisés.

Redynamisation des cœurs de villes
« Par ailleurs, nous lançons à Avignon la foncière Commerce avec la Caisse des dépôts-banque des territoires. Il s’agit d’apporter une réponse spécifique à la requalification et la redynamisation des cœurs de villes. »
Le principe : on acquiert les commerces – c’est le travail de la foncière – et GDH achète tout le reste de l’immeuble pour y réaliser des logements. Une foncière avec un bailleur social : il s’agit d’un dispositif inédit en France ayant pour objectif de réinjecter de l’activité commerciale et de proposer conjointement de l’habitat en cœur de ville. Les villes de Cavaillon, Isle-sur-la-Sorgue, Manosque et Salon-de-Provence seraient déjà intéressées par ce concept.

La sécurité pour priorité
Ces vœux ont enfin été aussi le moment où le président de Grand delta habitat a tenu à souligner son attachement à la sécurité « tant pour nos locataires que pour notre personnel »qui s’est traduit par l’installation de 500 caméras de surveillance. Un réseau qui équipera les nouveaux programmes ainsi que ceux de Vallis habitat.
Par ailleurs, la Coopérative a aussi passé trois accords de partenariats avec la Gendarmerie Zone Défense Sud (depuis 2019), la Police pour sa déclinaison (en 2022) et la Police direction Zonale de sécurité publique Sud.
Enfin, Grand delta habitat qui a déjà réalisé plusieurs casernes de gendarmerie (brigade + logements) à Roquemaure et Rochefort-du-Gard notamment, entend aussi se positionner sur le plan national de création de 200 nouvelles brigades de gendarmerie du ministère de l’Intérieur.

Jeudi dernier, la CoVe organisait une balade thermique. L’objectif : comprendre l’isolation d’un logement et les déperditions de chaleur.

A l’heure où le prix de l’énergie flambe et où le réchauffement climatique se fait de plus en plus ressentir, rien de mieux qu’une action de sensibilisation sur le terrain pour comprendre l’isolation d’une maison. Ainsi, jeudi dernier, la CoVe organisait une balade thermique, suivie par une douzaine de personnes.

Animée par la Alte, cette balade était l’occasion de constater in visu les problèmes thermiques d’une habitation afin de comprendre l’isolation d’un logement et découvrir les points faibles entrainant une hausse des factures d’énergie en raison de déperditions de chaleur (défauts d’étanchéité, d’isolation des fenêtres, performance entre une façade isolée ou pas).

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J.R.

Avec le retour du froid revient la sempiternelle question de la chasse aux passoires thermiques. S’il reste encore beaucoup de choses à faire pour améliorer la qualité énergétique de l’habitat en Vaucluse, le département ne s’en sort pas si mal, comme la majorité des départements du Sud de la France d’ailleurs. Pour autant, dans un territoire où la pauvreté est bien installée le coût de l’énergie représente un problème pour les ménages précaires ne disposant pas de système de chauffage performant.

Alors que pour 55% des Français la rénovation des logements mal isolés constitue, et de loin, la principale mesure à mettre en œuvre ces cinq prochaines années dans le domaine du logement la planification écologique voulue par le gouvernement prévoit d’interdire progressivement la mise en location des ‘passoires thermiques’ à partir de 2025. A cette date, il sera impossible de louer un logement classé G (voir tableau graphique ci-dessous) sur un DPE (Diagnostic de performance énergétique). Ensuite cela sera le tour des logements classés F (en 2028) et E (en 2034). Dans le même temps, l’audit énergétique est obligatoire pour les propriétaires voulant vendre des biens F ou G depuis cette année, E en 2025 puis D en 2034. Le tout intégrant déjà depuis cette année un gel des loyers pour les logements classés F et G. Le but étant d’inciter à rénover en priorité ces logements pour minimiser le gaspillage et la précarité énergétique. Afin de respecter les objectifs de ce calendrier de la loi climat et résilience, les pouvoirs publics tablent sur la rénovation de 700 000 de logements par an.

Le Vaucluse en 16^e position
« Avec la planification écologique, la nécessité de rénover le parc immobilier français n’a jamais été aussi forte, explique Chloé Clair, directrice générale de namR, base de données numérique sur le logement ayant réalisé une étude sur le classement des villes françaises avec le moins de passoires énergétiques. »
Actuellement sur les 37 millions de logements qui composent le parc immobilier français, on estime entre 4,9 et 7,2 millions le nombre de passoires thermiques pour une moyenne nationale évaluée à 16,8%.
En Vaucluse, cette part se situe largement sous ce seuil avec 8,9% du parc. De quoi figurer en 16e position nationale de ce classement dominé par la Gironde (5,4%) et fermé par les Hautes-Alpes.

Les départements de la partie Sud sont plutôt bien placés dans ce palmarès et contrairement aux idées reçues c’est plutôt dans la région parisienne, les zones montagneuses et les départements ruraux que l’on trouve les plus fortes proportions de passoire thermiques.
Même constat dans les villes où Avignon (9,6%) apparaît en 18e position d’un ‘Top 50’ mené par de nombreuses communes méditerranéennes (voir classement ci-dessous) très largement devant de nombreuses villes d’Île-de-France dont Paris (50^e avec 24%).

« Il faut compter entre 15 000 et 40 000€ pour une rénovation garantissant de réelles économies d’énergie. »

Combien ça coûte ?
« En moyenne, il faut compter entre 15 000 et 40 000€ pour une rénovation garantissant de réelles économies d’énergie, estime Olivier Colcombet, président de Drimki, spécialiste de l’estimation immobilière, qui a réalisé un sondage avec BVA sur les freins à l’amélioration énergétique des logements des Français. Pour le propriétaire bailleur, qui doit en assumer le coût initial, la question se pose encore plus drastiquement puisque les futures économies d’énergies profiteront avant tout à son locataire. Aussi, sans garantie de voir le prix de son bien valorisé à la hauteur du montant investi, il rechigne à passer à l’action, d’autant qu’il est difficile d’évaluer de manière précise le coût d’usage d’un logement. »

Pour près des trois quarts des Français, le coût des travaux est l’élément dissuadant le plus les propriétaires d’agir (71%).

L’ampleur des travaux est considérée comme le second point bloquant (31%). Environ un quart des Français estiment aussi que le manque d’information (sur les diagnostics, les aides…) peut également stopper les propriétaires (23%). Enfin, la difficulté à trouver des prestataires est, elle, mise en avant par 19% des personnes interrogées dans le cadre de l’étude Drimki-BVA.

« Pour compenser le coût des rénovations, les aides de l’Etat ne se révèlent pas suffisamment incitatives, poursuit Olivier Colcombet. Soumise à des conditions de ressources, ‘Ma Prime Rénov’ ne concerne que les ménages les plus modestes, tandis que les prêts à taux zéro sont conditionnés dans le temps. Ainsi, les dispositifs mis en place ont surtout touché les foyers qui voulaient et pouvaient réaliser des travaux simples et ponctuels, éloignés des objectifs de réelles performances énergétiques fixés par la loi. »

« À ce titre, le DPE représente un outil d’actions majeur pour faire baisser l’impact carbone des bâtiments, assure Chloé Clair de namR. Pour répondre à ces enjeux, tout un écosystème d’aide à la rénovation est en train de se mettre en place pour accompagner les particuliers dans cette démarche. Preuve des avancées concrètes, des organisations et acteurs telles que les banques jouent un rôle fondamental pour faciliter les démarches de rénovation, conseiller sur les aides disponibles et financer le reste-à-charge. » Les solutions existent donc comme le lancement d’un PTZ (Prêt à taux zéro) associé à Ma Prime Rénov’ (voir exemples ci-dessous). Autre exemple pour une pompe à chaleur d’une valeur de 12 500€, les aides peuvent s’élever 9 000€ avec un reste à charge 3 500€. Cela reste une somme, qui explique pourquoi ce sont les petits propriétaires et les classes moyennes déjà fragilisée qui ont du mal à suivre. Pour autant, près d’un million de dossiers ont ainsi été déposés pour bénéficier de cette prime en 2020 ou 2021. Le Conseil départemental de Vaucluse n’hésite pas non plus à accompagner ce type de démarche.

L’isolation du toit et des combles, par exemple, permet de se protéger des températures extérieures puisqu’elle supprime les ponts thermiques. Sans compter qu’elle est la plus simple à mettre en œuvre et que de nombreuses aides gouvernementales l’encouragent encore.
Concrètement pour tenter de gagner une lettre dans le classement des logements il faut opter pour l’isolation par l’intérieur, changer ses radiateurs par des radiateurs dits intelligents (programmable) ou changer ses ouvrants (fenêtres, portes, etc.)
Pour gagner deux lettres ou plus il faut plutôt envisager une isolation (des murs par l’extérieur, isolation toiture, isolation plancher,..), une rénovation ou l’installation d’une VMC performante ou bien changer de système de chauffage.

Conséquences pour les investisseurs et impact sur les locations de vacances
Pour les investisseurs locatifs immobiliers, ces nouvelles contraintes s’appliquant progressivement aux passoires thermiques ne sont également pas sans conséquences. Elles exigent d’être particulièrement vigilants concernant la rentabilité d’une opération. En effet, pour ces derniers une attention toute particulière s’impose désormais quant à un futur achat ou un bien actuel, afin de prendre en considération une éventuelle rénovation ou vente.
A l’inverse, les nouvelles exigences énergétiques ne s’appliquent s’applique que pour les logements constituant la résidence principale du locataire. Les meublés touristiques, et plus généralement toutes les locations de courte durée, ne sont donc pas soumis à cette obligation et le Gouvernement n’envisage donc pas de revoir les obligations de performance minimale fixées pour ce type de parc locatif.

Syndrome du grille-pain : bien isolé ne veut pas dire forcément petite facture énergétique
Attention toutefois car être bien isolé ne veut pas dire forcément faible consommation consommer d’énergie. En effet, en Vaucluse 48% des systèmes de chauffage sont électriques (ndlr : à l’inverse le chauffage urbain ne représente que 1% dans le département contre 5% au niveau national) et malgré une bonne isolation si le système de chauffage n’est pas performant la facture peut être salée : c’est le syndrome du grille-pain ou de ces radiateurs électriques ‘low-cost’ qui chauffent peu et consomme beaucoup.
Dans un département les plus pauvres de France, où plus de 36 000 ménages vauclusiens sont actuellement en précarité énergétique (plutôt haut Vaucluse, Luberon, Mont de Vaucluse, plateau de Sault…), où Avignon arrive en 16^e position des 116 villes françaises de plus de 50 000 habitants pour la consommation électrique par habitant l’enjeu de la baisse de la facture énergétique pour des ménages Vauclusiens reste plus que jamais d’actualité.