Selon le baromètre de l’observatoire de l’encadrement des loyers publié en octobre 2023 par la Fondation Abbé Pierre, 30% des annonces analysées en 2023 en France dépassaient le plafond de loyer. Les disparités sont importantes selon les villes, avec 37% d’annonces au-dessus du plafond à Lille, 34% à Lyon-Villeurbanne, et 28% à Paris. Bien que les chiffres soient en baisse, il est essentiel pour les locataires de rester vigilants face aux montants de loyer annoncés par les bailleurs.

Fonctionnement de l’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers, instauré par les lois Alur et Elan, vise à éviter les abus en fixant une fourchette de prix pour les loyers dans les zones tendues. Dans ces zones, le loyer doit être compris dans une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence. Certaines zones sont également soumises à un décret d’encadrement des loyers à la relocation, empêchant l’augmentation du loyer entre deux locataires, sauf exceptions.

Voici les conseils de Garantme, plateforme créée en 2017 dédiée aux professionnels de l’immobilier afin de sécuriser les processus de gestion locative, pour faire respecter l’encadrement des loyers.

Vérifier si le loyer est trop élevé
Le propriétaire doit respecter l’encadrement des loyers dans les zones concernées.

1. Vérifier si le logement est en zone tendue : si le logement est situé en zone tendue, l’encadrement des loyers doit s’appliquer.

2. Se renseigner sur le plafond du loyer : consulter en mairie le loyer de référence pour un logement aux critères similaires.

3. Le cas du complément de loyer : les propriétaires peuvent demander un complément pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. En cas d’abus, ce complément peut être contesté.

Quels recours pour le locataire en cas de non-respect ?
Le locataire peut faire baisser son loyer en contactant la mairie ou la préfecture.

1. Demander une diminution de loyer : contacter d’abord le bailleur pour signaler le dépassement et demander une réduction du loyer.

2. Saisir la mairie ou la préfecture : si le bailleur ne réagit pas, s’adresser à la mairie ou à la préfecture. Les propriétaires peuvent être sanctionnés d’une amende allant jusqu’à 5 000€ (15 000€ pour les personnes morales).

3. Contester un complément de loyer abusif : saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans les 3 mois suivant la signature du bail. Si le CDC n’intervient pas favorablement, il faut, dans les 3 mois suivants, saisir le juge des contentieux et de la protection.

L.G.

La communauté d’agglomération des Sorgues du Comtat réalise une étude concernant la rénovation des logements par les particuliers afin de mieux connaître les attentes et les priorités des habitants du territoire. Les habitants ont tout le mois de juillet pour répondre à un questionnaire sur le sujet.

Les Sorgues du Comtat organisent une enquête auprès de leurs habitants au sujet de la rénovation de l’habitat. L’Agglomération aimerait déterminer les besoins spécifiques des habitants afin d’améliorer le territoire.

Ainsi, les habitants doivent répondre à des questions telles que : qu’est-ce qui manque le plus dans l’Agglomération en matière de logement ? Pouvez-vous nous donner votre avis sur le prix de l’immobilier dans la Communauté d’Agglomération ?

Le questionnaire est accessible en ligne et les habitants ont jusqu’à la fin du mois de juillet pour y répondre.

Les passoires thermiques ou passoires énergétiques sont régulièrement évoquées dans les informations et discussions quotidiennes sans connaitre précisément le sens ni la portée de ces notions.

Ces termes de vulgarisation sont apparus après l’adoption de la loi dite « climat & énergie » du 8 novembre 2019 (loi 2019-1147) qui a fixé les premières contraintes de performance énergétique des logements. Cette notion a été précisée et son régime modifié par la loi dite « climat & résilience » du 22 août 2021 (loi 2021-1104).

Un logement peut ainsi être qualifié de passoire énergétique ou thermique si son étiquette énergétique est établie entre E et G lors de la réalisation du diagnostic énergétique par un professionnel agréé. Cela concerne principalement des logements anciens, disposant de système de chauffage à énergies fossiles (fioul ou gaz) et ne disposant pas d’une isolation performante.

L’établissement de cette étiquette énergétique est fondamental pour le bailleur, qu’il soit public ou privé, puisqu’elle implique dorénavant d’importantes contraintes.

Dès à présent, le loyer des logements disposant d’une étiquette énergétique G ou F ne peut plus être augmenté en cas de nouvelle location, ni faire l’objet d’une révision ou d’une majoration ou bien encore être réévalué lors du renouvellement du contrat.

En d’autres termes, les loyers de ces logements sont désormais intangibles, sauf à ce que des travaux de rénovation soient entrepris pour obtenir une meilleure étiquette énergétique et lever ces contraintes.

Les exigences reposant sur les bailleurs iront croissant à compter du 1^er janvier 2025¹.

Les logements étiquetés G ne pourront plus être mis à la location à compter de cette date. Il en sera de même pour les logements étiquetés F au 1^er janvier 2028 puis pour ceux étiquetés en E au 1^er janvier 2034. Ces mesures de bon sens peuvent toutefois apparaitre radicales ou disproportionnées eu égard à l’augmentation sensible des personnes sans logement ces dernières années.

Outre l’aspect financier qui peut s’avérer difficilement supportable pour les bailleurs du fait du gel des loyers et/ou des interdictions de louer, un risque contentieux pèse désormais sur eux dès lors qu’un locataire sera parfaitement fondé à exiger des travaux de mise en conformité d’un logement étiqueté en G à compter du 1^er janvier 2025 ou en F à compter du 1^er janvier 2028.

Il est à ce titre parfaitement envisageable que le juge saisi en ce sens puisse contraindre, au besoin sous astreinte, un propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité du logement occupé. Dans l’intervalle, les loyers pourront être consignés auprès d’un tiers, sans compter les éventuels préjudices que pourront faire valoir les locataires auprès de leur bailleur.

Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors de l’établissement du diagnostic énergétique préalable à la mise en location du logement (les étiquettes peuvent en effet évoluer à la marge suivant le diagnostiqueur) et en cas d’étiquette défavorable (G, F ou E) d’envisager sans délai des travaux d’amélioration, au besoin en sollicitant les divers dispositifs mis en place par le gouvernement via le site www.France-renov.gouv.fr

Deux exceptions ont toutefois été retenues au bénéfice des propriétaires de logements énergivores².

Ainsi les logements en copropriété pourront ne pas être concernés par ce calendrier si le propriétaire de bonne foi « démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».

Enfin, et sans doute au cas par cas, les logements « soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes ».

Au-delà de ces rares exceptions, il appartient donc aux bailleurs d’envisager au plus vite la réalisation de ces travaux de mise en conformité pour ne pas prêter le flanc à d’importantes déconvenues.

1 Décret 2023-796 du 18 août 2023, art.2
2 Article 20-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 – en vigueur au 1^er janvier 2025.

Alors que la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics du Vaucluse réunira à la fin du mois la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) de Vaucluse, la chambre de l’immobilier du Vaucluse FNAIM84, la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence et le Pôle Habitat FFB de Provence-Alpes Côte d’Azur et Corse, sur le thème ‘La rentrée politique et économique du logement et de l’habitat en Vaucluse’, les professionnels de la construction n’ont jamais été aussi inquiets sur l’avenir de leur activité. Pour eux, le secteur va droit dans le mur.

« Nous traversons une crise, la récession, le ralentissement sont visibles ». C’est le président de la Fédération nationale du BTP, Olivier Salleron qui le disait sur Europe 1 ce lundi matin. Même son de cloche du côté de la Fédération de Vaucluse avec Emmanuel Méli, secrétaire général : « Nous partageons ce même constat. Chute de -30% des demandes permis de construire accordées, 1 dossier sur 2 de jeunes couples primo-accédants à la propriétés barré, taux de prêt en hausse, le PTZ (prêt à taux zéro) s’arrête net à la fin de cette année, quant à la Loi Pinel qui permettait aux propriétaires d’alléger leurs impôts, elle ne survivra pas à 2024. Et la construction de logements neufs a reculé de 30%, impactant toute la filière de l’acte de bâtir, de l’architecte aux artisans ». Bref, la maison BTP se lézarde.

Et ce n’est pas tout : le coût des matières premières a grimpé de +12%, le coût à la production aussi (+9,4%), le prix du gas-oil a doublé depuis 2020, passant de 1,16€ le litre à 2€ aujourd’hui et comme un engin de chantier avale 400l de fuel chaque jour, vous devinez l’explosion de la facture. Les matériaux aussi ont renchéri, les tuiles, comme le ciment, l’acier ou le verre.

Tout n’est pas si noir en Vaucluse
Pourtant, le tableau n’est pas totalement noir. Malgré ce climat morose de ralentissement, les tensions générées par la loi sur l’allongement de la durée de cotisations pour bénéficier d’une retraite à taux plein, l’inflation galopante et le pouvoir d’achat des français moyens en berne, quelques opérations lancées en 2022 donnent un peu d’oxygène aux 5 300 salariés du BTP en Vaucluse et à leurs patrons : le chantier du carrefour de Bonpas à Avignon Sud, la déviation d’Orange, la suppression du passage à niveau accidentogène de Petit-Palais, la rénovation de collèges, la construction du nouveau centre départemental des archives ‘Memento’ à Agroparc.

« Des prix souvent multipliés par 2 entre le moment du devis et la facture ! »

« La demande de logements, de crèches est là. Elle pourrait permettre de maintenir les emplois. Pareil pour la rénovation thermique pour que les appartements ne soient plus des passoires. Elle devrait donner des millions d’heures de travail aux salariés du BTP aux entrepreneurs, sauf que la matière première se fait rare, son prix grimpe et qu’entre le devis proposé et la facture quelques mois plus tard, le prix est souvent multiplié par 2 et que le propriétaire ou le bailleur n’entend pas mettre la main à la poche » ajoute le secrétaire général. La loi Zan (Zéro artificialisation nette) en rajoute une couche mais, les entrepreneurs sont conscients de la présence sur le territoire de friches et de ‘dents creuses’ qui pourraient permettre de densifier le bâti existant sans grignoter trop de foncier.

Le report de la 2^e tranche du tramway inquiète
Dans le non-résidentiel neuf, l’inquiétude est de mise quand on regarde les statistiques : -14% de surfaces pour des commerces, bâtiments agricoles et industriels même si on constate +7% de construction de bureaux et locaux administratifs. « Ce qui nous inquiète, c’est qu’on est à mi-mandat pour les maires. D’habitude, à cette période, les commandes publiques affluent, là ce n’est pas le cas, en plus le projet de ligne 2 du tramway d’Avignon est reporté » regrette Emmanuel Méli.

Pour faire le point sur la situation et envisager les mois qui viennent, la Fédération du BTP 84 et son président Daniel Léonard, avec la Chambre de Commerce et d’Industrie, la FNAIM (les promoteurs immobiliers) et les notaires se rencontrent le 29 septembre prochain pour cette ‘Rentrée économique 2023’ et espèrent, sans doute, trouver des solutions pour chacun. Puisque le logement ce n’est pas que de l’économie et un toit sur la tête, c’est aussi du social, du vivre ensemble.

L’Alte et la communauté d’agglomération les Sorgues du Comtat organisent sur le territoire de Vaucluse le premier forum dédié à la rénovation énergétique, ce samedi 17 juin.

A cette occasion, des entreprises locales spécialisées en photovoltaïque, isolation, chauffage, énergies renouvelables et ventilation seront présentes. Des partenaires comme SOLiAH, la chambre des métiers et de l’artisanat de PACA et les conseillers France Rénov’ accompagneront les visiteurs pour leur présenter les aides financières mobilisables pour l’aboutissement d’un projet de rénovation.

Ce forum sera également l’occasion de mieux comprendre les enjeux du changement climatique et de la transition énergétique à travers des animations proposées par les Sorgues du Comtat : stand plan climat air énergie, stand des nouvelles mobilités, ateliers scientifiques, techniques et ludiques.

Le détail des animations est à retrouver ici.

Samedi 17 juin de 9h à 17h, au Jardin de l’Office de Tourisme place Gabriel Moutte à Pernes-les-Fontaines. Entrée gratuite.

J.R.

A l’occasion de la présentation de ses vœux 2023, Michel Gontard, président de Grand delta habitat a présenté le bilan de l’année écoulée de la plus grande coopérative HLM de France. Il est aussi surtout revenu sur les perspectives de développement du bailleur avignonnais suite à la fusion avec Vallis habitat actée en fin d’année dernière. L’opportunité pour le président de GDH de faire passer un message aux nombreux élus du territoire présents ainsi qu’aux services de l’Etat afin de se donner les moyens d’atteindre les objectifs voulus par tous en matière de logement.

Pour Grand delta habitat (GDH) le ‘marathon’ des vœux 2023 a débuté le mardi 31 janvier dernier avec ceux du personnel. Ils étaient ainsi plus de 640 collaborateurs, venus d’Avignon et de ses alentours, du Vaucluse mais aussi de Nîmes, Marseille et Nice, à assister en début d’après-midi au parc des expositions de la cité des papes au rappel des temps forts et surtout à la présentation des grands projets 2023 et au-delà. Il faut dire qu’avec la récente fusion entre GDH et Vallis habitat, le bailleur social du Conseil départemental de Vaucluse, les équipes de la plus importante coopérative HLM sont passées de 378 à 641 salariés. Un nouvel effectif qui a donc eu la primeur des ambitions du nouvel ensemble pour les années à venir que sont venus lui présenter Xavier Sordelet, directeur général de GDH et Michel Gontard, son président.

Dans la foulée de cette journée, Michel Gontard s’est ensuite adressé à plus de 400 élus, entreprises, partenaires et représentants des services de l’Etat ainsi que des collectivités afin leur présenter, à leur tour, les projets de cet acteur local incontournable du logement regroupant désormais 38 689 logements, dont près de 30 000 en Vaucluse (dont 12 000 rien qu’à Avignon), et logeant pas moins de 91 667 personnes dans 188 communes réparties sur 3 régions et 7 départements.

GDH n’a pas attendu la crise pour avoir de l’audace
Sevré pendant 3 ans de ces moments de convivialité en raison de la crise sanitaire, Michel Gontard a tenu rappeler que Grand delta habitat n’avait pas attendu la prise de conscience de ces dernières années pour avoir de l’audace.
« Cela fait longtemps que nous avons une offre de logement soutenable prenant en compte la planète et notamment la problématique du dérèglement climatique, insiste-t-il. Dès 2010, nous avons ainsi été les premiers à sortir à Monteux des villas à ossature bois en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En 2012, cela a été le tour de première résidence à énergie positive à Jonquières puis en 2013 la première résidence bas carbone réalisée à Mérindol en matériaux biodégradable avec de la paille de riz Camargue et de la paille de lavande à Mérindol. Un programme primé par le prix ‘Coup de cœur du jury – bas carbone’ décerné par EDF lors du congrès des HLM. »
Une sensibilisation environnementale depuis renforcée par les conséquences de la crise du Covid. Et le président de GDH de poursuivre : « C’est dans cet esprit que dès le mois de novembre 2020, notre conseil d’administration a décidé que tout logement neuf, qu’il soit acquis ou construit par nous-même, devrait être obligatoirement en classe A ou B. Quant au patrimoine existant, nous avons, de la même manière, demandé à nos équipes que d’ici 2026 au moins 50% de nos logements devraient être classé en A, B ou C. La moitié restante devant être classée au minimum en D. C’est ce que nous avions arrêté pour Grand delta habitat. Aujourd’hui, c’est une ambition que nous étendons à l’ensemble de notre patrimoine et donc de Vallis habitat. »

Se soucier des autres
Mettant en avant la dimension sociale et solidaire de GDH, Michel Gontard a également rappelé les différents dispositifs d’aides que le bailleur a initié comme Delta énergie, un nouveau fonds d’aide destiné à soutenir les ménages face à la crise sanitaire.
« Il s’agit d’accompagner nos locataires qui se demandent comment payer leur loyer mais aussi leur alimentation et leur charge de chauffage. »
Ce fonds d’un montant initial de 400 000€, qui vient compléter les aides de l’Etat comme le chèque énergie, sera porté à 1,065M€ dès 2023 grâce à l’investissement supplémentaire de la Coopérative et la participation d’Action Logement.
Un soutien au locataire les plus fragiles qui passe aussi par le lancement, en avril dernier, de Delta collect’, un service de gestion vertueuse des encombrants, qui met gratuitement à disposition des plus vulnérables tout le nécessaire pour vivre décemment dans un logement (mobilier, vaisselle…). Cette lutte contre la précarité devrait d’ailleurs prochainement déboucher sur la création d’un second point Delta collect’ en Vaucluse.

La prise en compte des difficultés de ses locataires a aussi poussé GDH à prendre la soutenabilité des charges. Point d’orgue de cette réflexion  le programme Seul sur mars situé chemin du Pont de la Sable à l’Isle-sur-la-Sorgue. Une solution ‘zéro charge’ avec un projet de logement totalement autonome de 6 villas.

De nouvelles agences pour renforcer la proximité
Un accompagnement des locataires qui passe aussi par le maintien de services de proximité grâce à l’ouverture de nouvelles agences afin de faire face à l’augmentation du parc de logement suite à la fusion avec Vallis habitat.
« Cette proximité, nous avions déjà décidé de la renforcer au plus fort de cette période difficile par l’ouverture d’agence de terrain, précise le président de la coopérative. C’est ainsi qu’entre 2020 et 2022 nous avons créé 4 nouvelles agences à Salon-de-Provence, Orange, Nice et Avignon-Les Sources. Maintenant nous ambitionnons de passer de 9 à 15 agences afin de correspondre à la nouvelle taille du parc de logements ainsi qu’à la demande des élus pour répondre aux attentes des locataires en ouvrant des agences à Apt pour le Luberon, Bollène pour le Nord-Vaucluse, une 4^e agence à Avignon et à Toulon notamment. »

La réactivité comme clef du succès ?
« On a compris avec cette crise du Covid que la vitesse et la réactivité que nous allions mettre dans les réponses que nous allions proposer s’avèrent être les conditions essentielles du succès de l’offre que nous apporterons à ceux qui sont dans l’attente de logement sur le territoire qui est le nôtre », poursuit le président de Grand delta habitat dont la structure a dû, justement, faire preuve de réactivité en 2022 avec la fusion du bailleur social du Département : Vallis habitat.
Pourtant disert, Michel Gontard ne s’était jusqu’à présent pas exprimé sur ce rapprochement mené tambour battant durant le courant de l’année dernière.

« Nous avons poursuivi notre plan stratégique durant ces 3 années difficiles et puis, fin 2022, il y a eu la fusion avec Vallis habitat qui représente un véritable défi, reconnaît-il. Cette fusion, c’est une opération qui traduit la volonté d’associer, de se réunir. C’est la recherche d’une confiance qui est le véritable ciment de notre réussite. »
Et le président de ce nouveau GDH en version XXL de réaffirmer ses missions et d’afficher ses objectifs : « Après avoir livrés 504 logements cette année et réalisé 152M€ d’investissements, nous avons pour ambitions de disposer d’un parc de 40 000 logements d’ici 2025 (contre 220M€ actuellement). De quoi loger l’équivalent de 100 000 personnes. Il ne s’agit pas de faire la course mais de répondre à la demande de logements et pour cela il nous faudra créer 1 000 logements par an. Nous y arriverons presque cette année avec 954 prévus en 2023. »

« Pour être socialement solidaire, il faut être, en amont, économiquement efficace. »

Michel Gontard rappelle cependant « qu’il faut être économiquement efficace pour être socialement solidaire ». Dans cette optique GDH entend porter son chiffre d’affaires à 250M€ en 2025 afin de pouvoir investir 220M€ sur le territoire afin d’atteindre les objectifs que c’est fixée la coopérative HLM et que les élus souhaiteraient qu’elle réalise.

« Comment y parvenir ? interroge le président de GDH. Il nous faut trouver la confiance des financeurs en faisant valoir notre bonne santé financière. C’est pour cela que nous sommes les premiers dans le monde coopératif à avoir fait appel à des agences d’évaluation financière comme Standards & Poors qui nous délivre un ‘A’ depuis plusieurs années. Suite à notre fusion, Standards & Poors a d’ailleurs voulu nous re-audité et nous venons, de nouveau, d’obtenir un ‘A’. C’est une sécurité pour les financeurs, pour les banques et pour ceux qui font appel à nous. »
Toujours côté finances GDH souhaite ramener le taux de vacances de ses logements de 3,58% à 3% avant la fin de l’année. Un taux qui, avant la fusion, s’élevait à 0,89% pour Grand delta habitat. Même volonté de rigueur avec le taux de recouvrement « qu’il faudra maintenir à 99% minimum » (ndlr : il se montait à 99,40 avant la fusion).

L’indispensable confiance des élus et le soutien de l’Etat
« Pour parvenir à nos objectifs, il nous faut la confiance des élus, insiste le président du bailleur social dont le siège se situe à Avignon. Une confiance qui repose sur cette proximité que nous avons su établir et conserver avec l’ensemble de nos partenaires et les communes avec lesquelles nous avons une histoire en partage. Nous sommes un point d’appui. Le point d’appui sur lequel on peut bâtir ces projets. »
Le président Gontard a profité de la présence de Violaine Démaret, la préfète de Vaucluse, ainsi que celle des nombreux élus à ces vœux pour les exhorter à leur donner « ce point d’appui ».
« Si vous nous procurez du foncier, on pourra faire ce que l’on attend de nous. Trouvez nous du foncier et on fera le reste », martèle-t-il en demandant aussi aux pouvoirs publics et à l’Etat de ne pas raboter les capacités d’autofinancement des bailleurs sociaux. »

L’occasion pour Michel Gontard de rappeler la bonne volonté dont a fait preuve GDH dans le cadre du programme Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) où, trouvant que le dossier n’allait pas assez vite, Grand delta habitat a anticipé sur ses fonds propres la requalification de 1 200 logements sur Avignon, dont le secteur de Saint-Chamand notamment. « Et nous allons continuer avec la réhabilitation des 198 logements de la résidence les Souspirous qui devrait être réalisée d’ici 2024 », annonce le président de la coopérative.

Anru : « On ne peut pas laisser Carpentras. »

Alors que le chantier de l’Anru doit débuter cette année, GDH a constitué une direction spéciale ayant vocation à porter son attention spécifique sur ces chantiers qui concernent la Rocade et Saint-Chamand pour Avignon, où les démolitions ont débuté, mais aussi Cavaillon avec le quartier du Docteur Ayme ainsi qu’à Orange dans le quartier de l’Aygues.

« Il y a une vraie question : c’est Carpentras, s’inquiète Michel Gontard. On connaît les difficultés de certains quartiers mais on ne peut pas laisser Carpentras comme cela. Nous sommes prêts à participer mais nos fonds propres ne nous permettent pas de le faire seul. Je sais que Carpentras essaye de se rapprocher de l’Anru. » Un appel du pied pour que les services de l’Etat intègre la capitale comtadine dans le dispositif national de requalification urbaine.

De nouveaux outils pour le développement du territoire
Conscient de son rôle d’acteur de l’aménagement de son territoire, GDH a aussi lancé plusieurs outils innovants de développement.
Le premier : la coopérative foncière méditerranée a pour mission de diffuser le bail réel solidaire BRS qui permet de dissocier le foncier et la propriété. « Un dispositif qui permet de payer un loyer pour le foncier et d’être propriétaire de votre immobilier », explique Michel Gontard. Ce dispositif, introduit par la loi Alur, vise ainsi à faciliter l’accession à la propriété des ménages à revenus moyens ou modestes notamment sur les zones où le prix des terrains est élevé et où il est aujourd’hui impossible de proposer des logements à prix abordables et maîtrisés.

Redynamisation des cœurs de villes
« Par ailleurs, nous lançons à Avignon la foncière Commerce avec la Caisse des dépôts-banque des territoires. Il s’agit d’apporter une réponse spécifique à la requalification et la redynamisation des cœurs de villes. »
Le principe : on acquiert les commerces – c’est le travail de la foncière – et GDH achète tout le reste de l’immeuble pour y réaliser des logements. Une foncière avec un bailleur social : il s’agit d’un dispositif inédit en France ayant pour objectif de réinjecter de l’activité commerciale et de proposer conjointement de l’habitat en cœur de ville. Les villes de Cavaillon, Isle-sur-la-Sorgue, Manosque et Salon-de-Provence seraient déjà intéressées par ce concept.

La sécurité pour priorité
Ces vœux ont enfin été aussi le moment où le président de Grand delta habitat a tenu à souligner son attachement à la sécurité « tant pour nos locataires que pour notre personnel »qui s’est traduit par l’installation de 500 caméras de surveillance. Un réseau qui équipera les nouveaux programmes ainsi que ceux de Vallis habitat.
Par ailleurs, la Coopérative a aussi passé trois accords de partenariats avec la Gendarmerie Zone Défense Sud (depuis 2019), la Police pour sa déclinaison (en 2022) et la Police direction Zonale de sécurité publique Sud.
Enfin, Grand delta habitat qui a déjà réalisé plusieurs casernes de gendarmerie (brigade + logements) à Roquemaure et Rochefort-du-Gard notamment, entend aussi se positionner sur le plan national de création de 200 nouvelles brigades de gendarmerie du ministère de l’Intérieur.

Symbole de l’urbanisme des années 1960, la cité des Griffons à Sorgues a vocation à disparaître. Une opération complexe de démolition qui a débuté en 1992 qui va se poursuivre par la déconstruction d’une nouvelle barre d’immeuble.

La commune de Sorgues va reprendre les travaux de déconstruction dans la cité des Griffons. Ainsi, d’ici la fin du mois de janvier 2023, les bâtiments L1, L2 L3 ainsi qu’un garage de ce quartier fortement dégradé auront définitivement disparu du paysage sous les coups des pelleteuses.
« J’attends ce moment depuis plusieurs années, explique Thierry Lagneau, le maire de Sorgues. J’espère que cette nouvelle opération va convaincre les propriétaires restant de nous vendre leurs biens. Je suis déterminé pour aller au bout et je ne doute pas que les services de l’État, et notamment l’Agence régionale de santé (ARS), vont nous venir en aide pour faire disparaître définitivement cette cité fantôme. »

« J’attends ce moment depuis plusieurs années. »

Thierry Lagneau, maire de Sorgues

Cette opération s’inscrit dans le cadre d’un vaste programme de requalification commencé il y a un plus de 30 ans et qui, à terme, doit donner au quartier un nouveau visage. La première déconstruction remonte en effet à 1992 et concernait le bâtiment P et ses 20 logements. En 1997, c’est le bâtiment S qui fut démoli suivi, 3 ans plus tard, par les bâtiments Q et R. Depuis d’autres opérations ont concerné des parties de bâtiment en 2013 puis 2014.
« En l’espace d’une dizaine d’années, nous avons pu acquérir une quarantaine de logements et reloger 42 familles mais cela ne va hélas pas assez vite, poursuit le maire de Sorgues. La difficulté c’est que nous nous heurtons bien souvent à des propriétaires qui trouvent le prix d’achat déterminé par les Domaines insuffisant. »

Convaincre les propriétaires
En effet, la difficulté de ce dossier consiste à convaincre les propriétaires des appartements de bien vouloir vendre leurs biens à la commune. N’étant pas considéré comme de l’habitat social, la Ville, qui s’est lancée dans un vaste programme d’acquisition de logements depuis les années 1990, ne peut pas acquérir l’ensemble des logements en bloc. Et comme il s’agit de logements privés de particuliers, elle doit donc les acheter les uns après les autres.
« Nous sommes confrontés aux refus de certains propriétaires qui ont du mal à céder des appartements qui sont fortement dévalorisés (ndlr : l’estimation des Domaines oscille pour les appartements – souvent des T3 et des T4 – de 6 000€ à 8 000€, soit un prix inférieur à ce qu’ont payé les propriétaires quand ils sont arrivés voici plus de 50 ans). D’autres sont tout simplement très attachés au lieu car ils y ont vécu des années », expliquait déjà Thierry Lagneau en 2013.

À ce jour, la Ville est propriétaire de 155 logements dont 148 sont vacants et murés alors que sept sont encore loués. Un logement est en cours d’acquisition et 20 logements occupés appartiennent à la Société d’Économie Mixte de Sorgues qui œuvre également pour la commune. Il reste désormais 78 appartements à acquérir mais la concrétisation de la vente de certains d’entre eux permettrait la libération complète d’une barre et donc sa destruction.
À l’origine, la copropriété de cité des Griffons comptait 254 logements.

Alors que c’est demain que l’assemblée départementale se réunira en séance plénière pour délibérer sur la fusion de Vallis habitat et Grand Delta habitat, le sénateur socialiste de Vaucluse Lucien Stanzione rappelle qu’il reste indéfectiblement attaché à ce que le bailleur social du département reste un outil de la collectivité publique. Pour lui, ce rapprochement est davantage une volonté politique qu’une décision financière.

Lucien Stanzione, que pensez-vous du projet de fusion des bailleurs sociaux vauclusiens Vallis habitat et Grand Delta habitat dont la validation doit être votée ce vendredi 7 octobre en séance plénière du Conseil départemental de Vaucluse ?
« Concernant la question du logement social, je connais un peu le sujet puisqu’il y a 10 ans j’ai été directeur de Mistral habitat avant que ce bailleur ne change de nom pour devenir Vallis habitat en septembre 2020. J’ai donc connu cette maison pendant plusieurs années et aujourd’hui, ce que je vois va au-delà de ce qui est entendable et faisable. »

Comment cela ?
« Mistral habitat s’est transformé en Vallis habitat après la fusion de Grand Avignon résidences (ndlr : l’ancien OPHLM de la ville d’Avignon puis de l’agglomération) en raison de la loi Alur 1, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové promulguée en mars 2014, qui imposait un parc minimum de 15 000 logements. Vallis habitat est donc un office public d’habitat social. C’est un service public au service des vauclusiens, mis en œuvre par le département de Vaucluse. Il y en a 200 en France et chaque département en est doté. Mais aujourd’hui il y a une décision prise par le conseil départemental, par la présidente Dominique Santoni qui dit : on procède à la dissolution de Vallis habitat et son absorption par Grand Delta habitat (GDH). Mais pourquoi ? J’ai posé la question : ‘pourquoi dissoudre un outil au service du département’. Pas de réponse. »

« L’office Vallis habitat n’est pas en danger sur les questions financières. »

Le Département évoque notamment la fragilité financière de Vallis habitat, particulièrement plombé par le mauvais état de son parc de logements ?
« Le relevé individuel de situation fait par la fédération des HLM, qui évalue la santé financière de chaque office public, fait apparaître lors des 3 dernières expertises, que Vallis habitat est plutôt en bonne santé. Ce n’est pas florissant mais la structure est en bonne santé et économiquement viable. De surcroît, le personnel qui est aujourd’hui désarçonné par ce projet de fusion absorption a fait lui aussi réaliser, dans le cadre de son CSE (Comité social et économique), une expertise par un cabinet indépendant qui arrive à la même conclusion : l’office Vallis habitat n’est pas en danger sur les questions financières. »
« Par ailleurs, l’Ancols (Agence nationale de contrôle du logement social) a procédé à un contrôle de Vallis. Dans ce cadre, elle vient de rendre son rapport à la présidente Dominique Santoni à qui j’ai demandé de le rendre public. Si vraiment ces conclusions démontrent que cette structure n’est pas viable dans le temps parce que trop de charge, qu’il y a mauvais compte d’exploitation, et que donc il y a une catastrophe à venir. Et bien qu’elle le publie comme cela on aura la certitude de procéder à cette opération avec GDH. »
« Mais face à cela, je suis pour le service public quand on le fait bien fonctionner. Je le suis d’autant plus lorsqu’il s’agit de logement social, surtout lorsque cet outil est vauclusien. Il serait dommage de le sacrifier. Après on se bagarre tous sur des chiffres, mais le vrai souci c’est que c’est une volonté politique. »

La ‘fragilité’ de Vallis habitat n’est-elle pas liée au fait que, à l’époque, on a associé deux structures (Mistral habitat et Grand Avignon résidences) qui avaient déjà du mal à assurer leur rôle d’outil d’aménagement. Que ce soit dans la production de logements ou dans la capacité de maintenir en état ou de réhabiliter le parc existant ?
« C’est exact, mais la majorité départementale actuelle a eu 7 années pour remédier à cette situation. Mais maintenant, on essaye de me faire porter la responsabilité parce que j’étais là il y a 10 ans.»

« Il fallait peut-être prendre les bonnes personnes au poste de direction et d’encadrement. »

Ne paye-t-on pas également aujourd’hui 30 ans de difficultés et de clientélisme, à droite comme à gauche, qui ont amenuisé les marges de manœuvre de Vallis habitat ?
« C’était aussi une responsabilité politique que de prendre les bonnes décisions. Il fallait peut-être prendre les bonnes personnes au poste de direction et d’encadrement. Depuis 7 ans, ce n’est quand même pas moi qui ai procédé aux recrutements. Quand on a la responsabilité d’une telle structure, on recrute des cadres du milieu. Il y a de bons salariés, quand il y a de bons cadres. »
« Mais pour avoir un bon niveau de direction, il faut aussi s’en donner les moyens. Je le répète, c’est que l’on n’a pas la volonté politique et que l’on ne prend pas les décisions pour recruter une équipe digne de ce nom. Parce que les personnels présents ne sont pas plus ‘mauvais’ que les autres dès lors qu’on les anime comme il faut et qu’on leur fixe des objectifs clairs. Ça fonctionne ailleurs, pourquoi cela ne marcherait pas dans le Vaucluse. »

Mais n’est-il pas trop tard, notamment en raison des investissements majeurs à réaliser par Vallis habitat pour jouer pleinement son rôle ?
« C’est vrai que d’un côté on constate qu’il y a une structure qui a du retard et qui construit trop lentement. Mais en face, on a quoi ? On a GDH dont le président Michel Gontard est un grand professionnel du logement social. Il est entreprenant, il est innovant, il construit beaucoup et plutôt de bonne qualité. Très bien. Mais GDH est aussi particulièrement endetté. Le capital apporté par Vallis ne va-t-il pas servir à remonter la structure financière de GDH. Je pose la question, mais personne ne me répond. N’empêche que c’est une réalité. »
« J’ai su par la fédération nationale des offices HLM que le capital de Vallis a été estimé à 800M€ environ. La présidente répond que ce n’est que 204M€ car effectivement elle enlève tout ce qui est comptabilisé en dette aux banques. En-tout-cas, le capital il est là et on va venir capitaliser GDH sans que le département n’en récupère un centime. Là on fait un cadeau à la recapitalisation. »
« Et au final, est-ce qu’on ne va pas faire comme il y a quelques années avec le rapprochement de Grand Avignon résidences. Est-ce que l’on ne va pas prendre le risque de plomber les deux ? Je continue à dire que Vallis habitat peut augmenter sa performance si on s’en donne les moyens. »

Vous vous inquiétez également pour le montant des loyers ?
« Bien sûr il y a un plafonnement du prix au m2 qui s’applique à tous les opérateurs du logement social et donc à Vallis habitat et GDH. Mais effectivement, la crainte des locataires c’est de voir désormais les loyers augmenter. On nous dit que c’est encadré tous les ans par l’indice à la construction mais ceci étant il peut y avoir aussi des dérogations au dépassement de cet indice. L’autre revers de la médaille, c’est que le patrimoine de Vallis est beaucoup plus ancien mais en même temps ce sont des loyers beaucoup plus bas car ce sont des logements anciens qui sont déjà amortis. »

Vous rejetez donc l’urgence des arguments financiers ?
« La présidente en parle depuis mai et le vote intervient le 7 octobre. Moins de 6 mois sur un dossier aussi important, bien sûr que c’est trop rapide pour prendre une décision quasiment unique en France de privatisation déguisée d’un office (ndlr : ce sera la 2^e privatisation d’un office HLM après celle réalisée dans le Jura). Car qu’on le veuille ou non, même si c’est une coopérative, GDH est un service privé du logement social, ce n’est plus un service public. »

« Tant que Michel Gontard sera là cela va aller, mais après que va-t-il se passer ? »

L’AMF (Association des maires de France) soulignait récemment la dégradation de la situation financière du logement sous la double pression des obligations de rénovations thermiques massives et de constructions nouvelles, qui impacte fortement la dette des bailleurs sociaux. Est-ce que ce rapprochement n’est pas un moindre mal car si ce n’est pas GDH, dont le siège est à Avignon et l’implantation fortement marquée en Vaucluse, cela risque d’être d’autres acteurs nationaux beaucoup plus éloignés du territoire. N’y a-t-il pas un risque à perdre la main ?
« L’argent plus cher concerne tout le monde, mais surtout celui qui est le plus endetté. Et à ce jour Vallis habitat est nettement moins endetté que GDH. Mais effectivement ces incertitudes posent la question de savoir ce que vont devenir Vallis habitat et GDH. Vallis habitat a l’avantage d’être un service public dès lors que l’autorité politique veut le conserver, alors que GDH, qui est dans le secteur l’habitat privé, est très probablement dans la ligne de mire du 1% Logement (ndlr : Action logement). Tant que Michel Gontard sera là cela va aller, mais après que va-t-il se passer ? (ndlr : le président de GDH devrait être en poste pendant 4 ans encore). »
« Et même si madame Santoni dit qu’après la fusion le département aura une minorité de blocage avec 36% des voix au sein du conseil d’administration, croit-on vraiment que cela pèsera bien lourd face au 1% Logement qui arrivera avec des milliards sur la table. Le Département sera alors incapable de suivre financièrement. Pour moi, il y a plus de risques pour la coopérative que pour le service public de perdre la main. Tant que la collectivité dit ‘je garde mon office’, ‘je le fais fonctionner’, ‘je mets l’argent qu’il faut éventuellement pour le recapitaliser’. Aujourd’hui personne ne peut acheter Vallis, et cela quelles que soient les sommes proposées si la volonté politique est de dire ‘on ne vend pas’. »

Il y a quand même un paradoxe à ce que ce soit l’outil public indépendant qui ne tienne pas son rôle d’aménageur en termes de volume de production alors que la coopérative connaît un fort développement et apparaît comme le bon élève du logement social dans le département ? Pour s’en convaincre il suffisait de voir la réaction des maires lors de la dernière assemblée générale de l’Association des maires de Vaucluse qui fustigeaient l’absence de résultats de Vallis et soulignaient la facilité de travailler avec GDH. Lors de l’annonce de la fusion on pouvait également remarquer la présence des maires vauclusiens directement concernés par les projets Anru qui sont vitaux pour le logement social en Vaucluse.
« Le chantier Anru qui débute à Orange dans la cité de l’Aygues à Orange prouve bien que Vallis est capable de mener des projets de ce type-là. Il y a aussi des opérations sur la rocade à Avignon. On en revient toujours à la même problématique. Si on a une bonne équipe, le programme on le démarre et on le mène à bien ensuite. Il n’est jamais trop tard pour bien faire et si l’on n’a pas été bon avant il faut le reconnaître. »
« Par ailleurs, il faut se rendre compte que les maires ne siégeront plus de droit dans le conseil d’administration de GDH, comme c’est le cas à Vallis. Alors bien sûr il peut y avoir des conseillers départementaux également maire, mais les maires en tant que tels, en tant qu’institution communale, il n’y en aura plus alors que leur place est primordiale dans ces structures où se décident les programmes de construction. Alors oui, certains maires disent ‘c’est une bonne opération’ mais d’autres disent qu’ils ne sauront plus ce qui se passe chez eux. Mais aujourd’hui il y a une direction politique au Département, avec une présidente qui me fait peur quand elle dit je suis une femme de droite assumée. Donc cela veut dire qu’elle applique la politique à laquelle elle croit et puis c’est tout. Avec les convictions que j’ai, si j’étais président, je ferais autre chose. »

La solution idéale serait donc de rester sur un statu quo ?
« Il faut procéder à une vraie professionnalisation de l’équipe d’encadrement comme déjà évoqué. Il faut aussi relancer le processus de construction en recapitalisant si nécessaire pour se donner les moyens. Il faut également fixer des objectifs clairs avec une présidence à la hauteur avec quelqu’un qui tienne la route. Pourquoi pas la présidente Santoni : elle a la volonté et la détermination. Moi je dis à la présidente : ‘il faut y aller’  C’est une femme de conviction, de caractère, qui est à la tête d’une structure qui en vaut la peine et sa responsabilité n’est pas d’abandonner le service public. Au contraire c’est de le faire vivre. Sinon on peut privatiser le RSA, l’entretien des routes ou les collèges. Si c’est ça faire de la politique, il faut faire autre chose, il faut être chef d’entreprise. Etre président du département c’est avant tout, comme toutes les collectivités, assumer des responsabilités et parfois même des ‘emmerdements’. Sinon on fait autre chose car il ne faut pas abandonner le service public du logement. »

Propos recueillis par Laurent Garcia

Vendredi 15 juillet, Ovélia, résidences séniors, a ouvert sa première résidence aux Angles : ‘Les Loges d’Anicet’. Ce programme propose 114 appartements meublés, du studio au trois pièces.

Ovélia, résidences séniors, renforce sa présence dans le sud-est avec l’ouverture, depuis le vendredi 15 juillet, de sa première résidence aux Angles : ‘Les Loges d’Anicet’. Proposant une architecture moderne et une proximité avec les commerces, cette nouvelle résidence ambitionne d’offrir un cadre de vie paisible et adapté aux attentes des seniors retraités.

Située à deux pas de la Cité des Papes, la résidence propose 114 appartements fonctionnels et meublés, du studio au trois pièces. Chaque logement, d’une surface de 31 à 66m², se compose d’une cuisine et d’une salle de bains équipée, d’un espace extérieur privatif (balcon ou terrasse) ainsi que d’un dispositif d’appel d’urgence pour une sécurité optimale.

Afin de favoriser le bien-être et l’autonomie des seniors, la résidence dispose d’un salon d’animations avec bibliothèque et coin cheminée, d’une piscine intérieure chauffée, d’un espace fitness et d’un salon de coiffure et d’esthétique. Lieu d’échange et de rencontre, le restaurant au rez-de-chaussée accueille les résidents autour de plats élaborés sur place à partir de produits frais. Un espace privatif leur permet également d’accueillir famille et amis.

Un accompagnement adapté à chaque résident
Dans cette 24^e résidence d’Ovélia, de multiples services sont proposés aux résidents : un accueil ouvert 7 jours sur 7, une assistance administrative et des animations variées et accessibles gratuitement. D’autres prestations sont aussi disponibles à la carte, telles que le portage des repas, les services d’une coiffeuse et d’une esthéticienne ou l’entretien du domicile.
En parallèle, l’équipe de la résidence œuvre au quotidien pour les résidents et assure un accompagnement qui « se veut bienveillant et personnalisé ». L’objectif : offrir un cadre de vie paisible, convivial et sécurisé.

Ovélia Les Loges d’Anicet, 10 place Céréalis, les Angles.

J.R.