La Fnaim Vaucluse a présenté ses vœux à la profession et procédé aux Assises de l’immobilier. Les négociateurs de la pierre voient en 2025 une légère reprise du marché avec un réajustage des prix des biens. En 2024, la baisse des ventes avait atteint 14,2% et celle des prix dans l’ancien 3,9% tandis que les loyers ont augmenté de 2,6% sur un an. Pour Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse et vice-président de la région Sud : «C’est en renouant avec la confiance des français que tout se jouera». Son sentiment ? «Les ventes pourraient atteindre un palier de stabilisation préalable à une reprise progressive.»

Les prévisions pour 2025 ?
«Nous sommes sur un marché en phase de reprise pérenne en 2025, prévoit Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse. Plus précisément ? «Les ventes vont atteindre un palier de stabilisation préalable à une reprise progressive. L’année 2025 pourrait se conclure autour de 825 000 transactions (+6%) chiffre inférieur au niveau de décembre 2023 -avec 872 000 transactions-. Les prix devraient poursuivre légèrement leur correction pour atteindre un palier au premier semestre 2025, avant une légère hausse (+1%) au second semestre.» Au chapitre de la conjoncture et politique de logement  ? «Partout j’entends des phrases optimistes avec ‘Un frémissement du marché’, ‘un marché qui reprend des couleurs’, qui se redynamise peu à peu’, ‘un printemps de l’immobilier précoce’, ‘l’attente d’un grand rebond de l’été’, bref une situation qui tend à s’améliorer.»

Mais qu’en est-il réellement ?
«Un palier semble effectivement être atteint : Les ventes sont en baisse de 11% en 2024, avec 775 000 actes signés, ce qui nous ramène à l’année 2015. En décembre 2023, nous étions encore à 872 000 ventes. Par rapport au pic de ventes (1,2 million en août 2021), la baisse est de 36%. C’est la plus forte baisse
depuis 50 ans. Le 1er semestre 2024 s’est inscrit dans la continuité de 2023 avec une poursuite de la baisse des volumes, tandis que le 2e semestre installait une stabilisation ceux-ci. La chute des volumes est donc enrayée. Cela est dû à la baisse des taux de la BCE (Banque centrale européenne). S’il n’y avait pas eu la dissolution de l’Assemblée Nationale le marché serait déjà reparti. Celle-ci a éprouvé la confiance des ménages très imbriquée dans le marché de l’immobilier.»

3e année consécutive de baisse des volumes
«Avec 775 000 ventes (-11% sur un an), l’année 2024 devrait être une 3e année consécutive de baisse des volumes. Un phénomène qui n’est arrivé qu’une fois en 50 ans, en 2008-2009. J’observe une baisse cumulée des ventes : 1991-1992 : -14% ; 2008-2009 : -28% ;  2022-2024 : -36% (en cours d’actualisation des chiffres. C’est la 1ère fois depuis plus de 50 ans que les ventes et les prix baissent simultanément deux années de suite. Un recul des transactions qui se vérifie sur l’ensemble du territoire.»

775 000 ventes en France 2024
«Nous notons un taux de rotation moyen du parc –le nombre de ventes par rapport au parc de logements- de 2,5% depuis 2000, ce qui traduit un retour de l’équilibre du marché. Un taux à 2,5% ou au-delà indique un marché ‘qui tourne’ alors qu’actuellement le taux de rotation est à 2%. Il est 20% plus bas que dans les années 2000. Depuis 2008, nous atteignons une période de stabilité. Tout cela a eu un impact avec 1 237 défaillances d’agences immobilières, sur 12 mois, en 2024.»

Les prix se stabilisent depuis février 2024
après avoir connu la plus forte baisse depuis 15 ans. La baisse des taux de crédit a été salutaire permettant le retour de la production de crédit. Les taux des crédits sont passés de 4,21% en décembre 2023 à 3,37% en novembre 2024. L’inflation se stabilise à 1,3% en décembre 2024. La Banque de France prévoit 1,6% en 2025. Le taux de crédit pourrait possiblement être autour de 3%, ce qui est engageant.»

Un pouvoir d’achat immobilier en cours de reconstitution
«Après avoir perdu 14% en 2 ans, le pouvoir d’achat immobilier a regagné 8,5% en 2024, grâce à la baisse des taux et des prix, conjuguée à l’augmentation des revenus. Il reste toutefois en dessous de sa moyenne depuis 10 ans. Le pouvoir d’achat immobilier pourrait poursuivre son redressement en 2025.»

Vision du marché immobilier en région Sud-Paca
La Fnaim observe une baisse de 14,5% en 2024 avec 80186 transactions en Provence Alpes Côte d’Azur et un bon taux de rotation de 2,5%. «Les biens des Alpes-Maritimes se vendent bien grâce à un micro climat particulièrement recherché avec un taux de rotation de 2,9%, c’est aussi le cas du Var avec 2,8%,» précise Jonathan Le Corronc Clady.

Le Vaucluse
«Le Vaucluse accueille un parc de 311 566 logements dont 6 699 logements anciens ont été vendus en 2024 avec un taux de rotation de 2,2%. En 2022 –année exceptionnelle-, 12 000 ventes avaient été actées dans l’ancien.»

Avignon représente 20% des ventes du département
«Avignon possède un parc de 54 287 logements dont 1131 ventes ont été actées en 2024 avec un taux de rotation de 2,5%. Celles-ci comprenaient 963 appartements, 367 maisons, pour un prix moyen au m2 de 2 243€. La ville compte 4,6% de logements vacants dont 14,4% en DPE (Diagnostic de performance énergétique) F ou G, ce qui s’explique dans une ville ancienne, historique et pauvre,» précise Jonathan le Corronc-Clady. Avignon par sa taille –presque 100 000 habitants, pour son histoire, pour son statut, reste la ville la plus abordable de Paca et la première porte de Provence par voie de TGV.»

L’évolution des prix des logements
Le niveau de prix moyen en Vaucluse est à 2 666€ du m2 avec une baisse, sur deux ans de 3,9% des prix et de 2 243€ le m2 à Avignon, soit une baisse de 13,1% en 2 ans.

Les loyers augmentent parce l’offre locative s’est effondrée
Le Vaucluse accuse une augmentation des loyers de 2,6%, plus modérée sur Avignon avec +0,4%.

La rénovation énergétique
«Les logements anciens nécessitent de la rénovation énergétique avec 5,8% de DPE G et 8,7% de DPE F et les E pèsent à eux tous seuls 23% cependant que dans un même temps, les aides à la rénovation énergétique sont rabotées. Ainsi ces logements ne sont pas loués. Sur 23 117 DPE réalisés en Vaucluse, 14,2% de biens sont classés en F et G dont 13% d’appartements et 16% de maisons et 23% des habitats classés en E.»

«Le marché immobilier de Vaucluse est au début d’une reprise,
reprenait Jonathan le Corronc-Clady. Le vote du Sénat, la semaine dernière, permettant aux Départements de revoir leur DMTO (taux des droits de mutation à titre onéreux) pourrait faire toute la différence à condition que ce taux ne soit pas revu à la hausse car il serait un nouveau frein à l’achat, notamment auprès des primo-accédants qui peinent à revenir sur le marché et alors que la baisse des taux de crédit bancaire leur offre à nouveau de se porter acquéreurs.»

Ne pas répondre au chant des sirènes
«Car un marché immobilier qui reprend ce sont des volumes qui croissent avec des DMTO qui reviendront naturellement nourrir le budget du Département à condition que celui-ci soit revu à la hausse. Une hausse votée par le Département de Vaucluse, serait vraiment contre-productif, même si les primo-accédants devraient en être exemptés, certitude que nous n’avons pas pour le moment.»

Des facteurs favorables
«De nouveaux facteurs favorables émergent avec la poursuite de la baisse des taux désormais autour de 3%, une baisse des prix de l’énergie attendue en février et la poursuite de la baisse des prix des biens,» conclut Jonathan Le Corronc Clady.

Les chiffres de la profession
La globalité du secteur logement –neuf compris- représente 96 milliards d’euros de manne fiscale pour l’État. Le commerce de l’immobilier –Administrations de biens, transactions, ventes, location de logements vides, syndic- pèse 24,5 milliards d’euros en France. Un chiffre d’affaires au 2/3 réalisé par le métier de la transaction et 1/3 par l’administration de biens. C’est autant que le secteur de la publicité et davantage que le secteur de la Poste et du courrier.

Les métiers du négoce de l’immobilier
représentent 140 000 emplois salariés et agents commerciaux réunis représenté à hauteur de 68% par des femmes. La Fnaim, Fédération nationale des agences immobilières, accueille 31 000 structures. Les professionnels de l’immobilier réalisent 62% des transactions de logement et gèrent 35% des locations vides du secteur privé. L’ensemble des adhérents de la Fnaim -environ 9 500 points de réception de la clientèle, plus de 30% des emplois de la branche au 31/12/2019)- ont généré un chiffre d’affaires d’environ 6,5 milliards d’euros -soit 1/3 du chiffre d’affaires du secteur- et réalisé environ 300 000 transactions de logements en 2022.

C’est à la Chambre de commerce et d’industrie de Vaucluse, lors de son Assemblée générale, que la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) a fait un point d’étape sur le marché vauclusien, arrêté en juillet 2024 et sur 12 mois glissants. Le département compte un parc de 308 180 logements dont 6 486 ont été vendus. Résultat ? Le marché immobilier accuse une baisse de volume de plus de 19%. En cause ? L’instabilité politique, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et une capacité d’emprunt des futurs acquéreurs minorée par les banques. Pour autant, Jonathan Le Corronc Clady annonce ‘Une vraie reprise dès janvier 2025‘, grâce, notamment au retour des primo-accédants auparavant éjectés du marché.

«Clairement, aujourd’hui, on ne doit pas confondre rattrapage et redémarrage, observe Jonathan Le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse (Fédération nationale des agents immobiliers) et vice-président de la Fnaim Région Sud. Le plus dur est sans doute passé. Les cycles de l’immobilier sont longs et la capacité d’achat des acquéreurs n’est pas encore restaurée. Les signaux positifs ? Une tendance à la stabilisation des prix corrélée à la légère baisse des taux d’emprunt. Ceux-ci ont d’ailleurs été au-dessus de 4% durant 6 mois entre septembre 2023 et février 2024, ce qui a sensiblement ralenti le marché de l’immobilier. Celui-ci a connu un léger rattrapage au printemps et en été avec une part des acquéreurs qui a reporté ses projets afin de profiter de taux plus bas, comme par exemple cela a pu être le cas pour un couple accueillant un enfant qui a reporté son achat, ne pouvant se résoudre à perdre 25% de sa capacité d’achat.»

Pas de vraie reprise avant 2025
«La vraie reprise n’aura pas lieu avant 2025. Le marché atteindra son plein dynamisme lorsque les primo-accédants auront retrouvé une meilleure capacité d’achat. Celle-ci a été fortement impactée par la hausse des taux d’intérêts et l’instabilité politique a été pénalisante ce qui a provoqué un attentisme certain.»

Production de crédit divisée par 3 en 2 ans
«La production de crédit a été divisée par trois en deux ans, pâtissant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute du neuf. Elle se redresse depuis quelques mois mais demeure moitié moins élevée que lors de ses plus hauts niveaux. Cette évolution récente pourrait être le signe d’une stabilisation à venir des ventes. Le niveau encore relativement bas de la nouvelle production de crédit se traduit par la baisse des encours. D’ailleurs, le remboursement des crédits reste supérieur aux mensualités des nouveaux crédits.»

Stabilisation des ventes
«Nous sommes sur un pallier de stabilisation bas des ventes. Au plan national, fin juin 2024, 792 000 ventes avaient été réalisées sur 12 mois. C’est -21% sur un an et -31% sur trois ans. Cette baisse des ventes concerne tous les territoires. La baisse de l’activité se prolonge cependant au ralenti avec une baisse légère ces derniers mois. Une stagnation qui devrait se poursuivre ces prochains mois.»

La baisse des prix des biens ne compense pas la hausse des taux
«De manière générale, la baisse des prix ne compense pas la hausse des taux, même en tenant compte de la hausse relative des revenus sur les deux dernières années. La capacité d’achat des acquéreurs se redresse en 2024 sous l’effet de la hausse des revenus et de la baisse des prix couplés à une légère baisse des taux, mais cela sera sans doute insuffisant pour une reprise pérenne avant 2025. Toutefois nous sommes sur la bonne voie pour passer de la crise à la reprise.»

25% de capacité d’emprunt perdu durant deux ans
«Nous sommes déjà sur un rattrapage et un redémarrage des volumes. Les banques ont envie de prêter et les français reviennent vers l’achat, on le sent. Ils ont mis leurs projets entre parenthèses pendant deux ans, à cause de la remontée des taux de crédit, -ils avaient perdu jusqu’à 25% de capacité d’emprunt-, ils n’attendront pas plus longtemps. Cela a aussi concouru à la crise du logement.»

Des prix en baisse sur tous les territoires
«Nous observons que les prix baissent sur tous les territoires. Le volume des ventes est en recul de -19,4% en région Sud-Paca, par rapport à l’année dernière, -19,7% en Vaucluse sur un parc de 308 000 logements (hors locaux et entreprises), soit 6 846 logements vendus, contre 10 à 12 000 ventes de biens certaines années. La dernière bonne année immobilière ? 2022 ! Une année record avec 1,2 millions de ventes immobilières en France et aux environs de 12 000 transactions en Vaucluse.»

Le top 20 des villes du département
«Avignon arrive en tête, représentant près 20% des ventes de Vaucluse avec ses 1 290 ventes de biens. Les prix ont augmenté ces 5 dernières années de 18,9% alors que les prix n’ont baissé que de 0,4% sur un an. Pourquoi ? Parce que les taux ont baissé au printemps alors les vendeurs n’ont pas voulu baisser leur prix de vente. La baisse des prix n’a donc pas été celle que l’on aurait pu attendre. Pourtant celle-ci restaurerait la capacité d’achat des acquéreurs.»

Un marché d’acquéreurs
«Nous sommes donc sur un marché d’acquéreurs où il ne faut pas hésiter à négocier et surtout à retourner voir les banques parce que les taux baissent. La fenêtre de tir à prendre ? Les taux devraient continuer de baisser en 2025. Nous sommes actuellement sur des taux allant de 3 à 3,60% selon les profils contre 4 à 4,5% l’an dernier à la même époque. Nous devrions atteindre les 3% en janvier prochain.»

Le Vaucluse par rapport à la région
Le Vaucluse est plutôt sauvegardé face à la région. Les prix ont baissé en un an sur la région de 1,2%, contre -0,4% en Vaucluse. Nous observons que sur le dernier trimestre, alors que les taux baissent, les prix remontent. Quant aux loyers, ils augmentent de  +4,5% sur 5 ans et +3% sur1 an.»

Les Diagnostics de performance énergétique
«Près de 40% des logements en France sont des passoires thermiques, le Vaucluse n’y échappe pas qui s’y inscrit à hauteur de 37%. Un décalage de la loi Climat et résilience est donc toujours attendu selon les dernières déclarations du gouvernement Barnier et de la Ministre du logement, Valérie Létard.»

Les Vauclusiens sont satisfaits de leurs agents immobiliers
«Les vendeurs sont satisfaits du travail de leur agent immobilier à plus de 95%, sur une base de 2 725 avis clients, dont + 350 avis client sur un an, et contre 92% au national. Nous avons été jugés sur l’accueil, la qualité de service, la compétence, l’accompagnement et le rapport qualité-prix. Sur les 6 846 ventes vauclusiennes dont 67% sont passées par les agents de la Fnaim.»

Le prochain grand rendez-vous
«Les Assises de l’immobilier du Vaucluse, prochainement à l’Hôtel de ville d’Avignon, couplées aux vœux à la profession, le 28 janvier prochain, avec la découverte des chiffres de l’immobilier de l’année 2024. »

Dans le détail
« Tout se vend. Le marché ne connait pas réellement de saisonnalité en dehors des marchés de niche ou des bien d’exception comme Gordes, le Luberon où les biens se vendent du printemps jusqu’en octobre… Le reste se vend toute l’année grâce à une clientèle d’actifs qui vit et travaille dans le département. Avignon représente 20% des ventes des biens du département. Un bien au prix du marché est vendu en trois mois, 87 jours exactement. Les négociations à la baisse se font à hauteur de 3 à 5% du prix du bien. Le bien qui se vend le plus ? le T4. »

La Fédération Nationale de l’Immobilier a annoncé renforcer sa participation notamment financière dans la plateforme Bien’ici qui réinvente la recherche immobilière avec une cartographie unique en 3D. Cette innovation continue d’attirer les investisseurs grâce à un modèle unique et sa facilité d’accès auprès des professionnels de l’immobilier. 

Galian, Dauchez ou bien le groupe Evoriel. Depuis son arrivée sur le marché de l’immobilier fin 2015, la plateforme Bien’ici a attiré un nombre important d’investisseurs à son capital. Un nouvel exemple avec le renforcement de la participation de la FNAIM au sein du portail numérique qui accueille les annonces immobilières des professionnels. En excluant les annonces des particuliers, Bien’ici a crée un nouveau modèle économique et commercial qui semble très attirant pour les structurantes issus du monde immobilier qui n’hésitent pas à investir dans ce nouvel outil. 

Ce renforcement au capital de Bien’ici regroupe les investissements de 18 chambres départementales, une chambre régionale et 4 agences indépendantes adhérentes. 
Grâce à cette opération, la FNAIM montre un nouvelle fois son soutien pour le seul portail immobilier 100% dédié aux professionnels.

«La FNAIM est un des fondateurs historiques de Bien’ici. Leur appui nous est primordial», a annoncé Cyril Janin, Directeur Général de Bien’ici« Cette entrée au capital de chambres régionales est un signal fort et la preuve de l’attachement des adhérentsFNAIMau modèle de Bien’ici ! Nous sommes reconnaissants de la confiance de nos investisseurs et nous mettons tout en œuvre pour faire de Bien’ici la référence des plateformes immobilières en France. »

La 1^re antenne de l’Ecole supérieure de l’immobilier, hors Paris, s’installe au Campus de la Chambre de commerce et d’industrie de Vaucluse. L’école ouvrira en septembre prochain et formera les futurs collaborateurs de la filière immobilière tant en formation initiale qu’en formation continue. La CCI, la Fnaim et l’Ecole supérieure de l’immobilier (ESI) ont présenté le projet.

La 1^re formation Bac +3 sera un Bachelor Responsable développement commercial immobilier qui sera d’ailleurs présentée demain, à l’occasion des Portes ouvertes grand public de ce samedi 3 février, au campus de la CCI, allée des Fenaison à Avignon. Pour Gilbert Marcelli, président de la CCI Vaucluse, l’arrivée de l’Ecole supérieure d’immobilier est un acte fort qui signe la 18^e formation proposée sur le campus, avec la possibilité de passerelles entre les différentes formations ce qui offre davantage de chances aux étudiants d’intégrer des voies qui les satisfassent et nourriront le territoire de leurs talents et de leurs expertises.

Une première en France
«Provence-Alpes-Côte d’Azur fait partie des régions les plus prisées en terme d’activité immobilière, en France, a souligné Didier Bertrand, Président de la Fnaim Région Sud, relevant que la Fnaim, au niveau régional, comptait 1700 adhérents -10 000 agences au niveau national-, plus de 11 000 collaborateurs et réalisait 1 milliard de chiffre d’affaires.»

Pourquoi l’ESI s’installe à Avignon
«C’est la 1^re fois qu’une antenne de ESI, référence dans le métier, s’installe hors Paris, à 2h40 de la capitale. Son implantation à Avignon se révèle donc centrale car la région Sud qui réunit, à elle seule, de grandes métropoles, de grandes, moyennes et petites villes, également de l’agriculture, de l’industrie de pointe comme le nucléaire, du tertiaire, du bord de mer, de la montagne et de la campagne. Proposer les 13 métiers de l’immobilier en Vaucluse, au cœur d’une région qui réunit autant de reliefs géographiques et d’activités économiques, faisait sens. A termes, les futures formations proposeront les diplômes du BTS au master, en passant par le bachelor. C’est-à-dire les mêmes formations qu’à Paris.»

Une école créée par une Fédération
«Cette école a été créée par la Fédération nationale de l’immobilier qui est le 1^er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe avec une expertise professionnelle, juridique et économique a entamé Céline Deytieux, Directrice générale de l’Ecole supérieure de l’immobilier. Nous formons plus de 20 000 professionnels par an, tant en formation initiale que continue, en présentiel comme en distanciel. L’un de nos plus grands atouts ? Nous avons la capacité de monter, pour chaque entreprise, une formation sur mesure. Nous proposons plus de 19 cursus qui sont autant de diplômes universitaires, ce qui est une nécessité lorsque l’on sait que l’on ne reste pas plus de 10 à 15 ans dans le même métier. Nous espérons une trentaine d’étudiants pour la rentrée de septembre pour atteindre très vite la cinquantaine d’étudiants. L’autre atout du campus est de proposer de pouvoir y vivre ce qui est très précieux pour les étudiants qui éprouvent de grandes difficultés à se loger, particulièrement dans les grandes villes.

La nécessité d’un vivier de collaborateurs
«Cette région nécessitait de pouvoir faire appel à un vivier de collaborateurs formés d’autant qu’Avignon est la porte de la Provence et de la région Sud, soulevait Jonathan le Corronc Clady, président de la Fnaim Vaucluse et Vice-président de la Fnaim Région Sud. Il était essentiel pour les professionnel de l’immobilier d’accueillir à demeure, l’école référente de l’immobilier qui offre des solutions de formation à nos jeunes et à nos collaborateurs. L’important ? Il sera de répondre aux défis de cette année charnière, notamment en ‘attaquant’ par des bachelors qui sont déjà en 3^e année de formation, alors que nous subissons une très grave crise du logement.

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Le point sur l’immobilier en Vaucluse
«Après de premiers frémissements sur l’année 2022, le marché de l’immobilier a poursuivi son ralentissement de façon marquée et termine l’année 2023 en net repli. Après une période prolongée de dynamisme du marché, les ventes enregistrent une chute historique et inédite, avec des prix en baisse sur la majeure partie du territoire, relate Jonathan le Corronc Clady.

Une chute historique des ventes de 22%
«Les ventes de logements existants enregistrent une chute historique de 22%, inédite sur ces 50 dernières années. En Vaucluse la baisse des volumes est de 16,3 %.»

Au plan national
«Environ 875 000 ventes ont été réalisées en 2023, (contre 1 115 000 transactions en 2022) soit un retour 7 ans en arrière. Les prix sont en baisse dans la majeure partie du territoire, en particulier dans les grandes villes. À Paris, la baisse est de 5,7% dans un contexte d’inflation des prix à la consommation d’environ 5% en moyenne annuelle.»

Inflation, hausse des taux, difficile accès au crédit immobilier
«Cette décélération s’explique par l’effet combiné de l’inflation, de la hausse des taux et des difficultés croissantes d’accès au crédit immobilier : les Français ont perdu 15% de pouvoir d’achat immobilier en 2 ans.» 

Les prix marquent le pas 
«Côté prix, après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, la plupart des territoires connaissent une baisse en 2023. Demeure une exception  sur la côte méditerranéenne, le Sud de la France et la Corse, dont les villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, résistent avec des prix en hausse de 1 à 3%. C’est aussi le cas du Vaucluse avec une hausse de 1% sur un an cependant les prix baissent localement comme à Avignon avec -4,8%. Pour autant, toujours en Vaucluse, les loyers ont augmenté de 6,3 % en 5 ans dont 4,3% sur la seule année 2023.»

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Quelles perspectives pour 2024 ? 
«Après des mois de hausse, grippant l’ensemble du marché, les taux d’intérêt pourraient se stabiliser autour de 4% au cours du 1er trimestre 2024, redonnant un léger souffle au marché. Côté volume, le nombre de ventes devrait encore baisser sur l’année 2024 d’environ 10%, et plafonner aux alentours des 800 000 ventes.»

Une baisse des prix actée
«La baisse des prix, elle, devrait s’accélérer et prendre le relais de la baisse des volumes au cours de l’année. Les baisses observées dans les grandes villes les plus chères devraient se poursuivre.»

2024, année de transition
«2024 sera pour le marché immobilier une année de transition. Empêchés de mener à bien leurs projets immobiliers par l’explosion des taux et des prix toujours élevés, les Français auront encore des difficultés pour concrétiser leurs projets. Mais la fin de la hausse des taux d’emprunt et la baisse des prix devraient redonner du pouvoir d’achat aux ménages.» 

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Alors que la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics du Vaucluse réunira à la fin du mois la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) de Vaucluse, la chambre de l’immobilier du Vaucluse FNAIM84, la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence et le Pôle Habitat FFB de Provence-Alpes Côte d’Azur et Corse, sur le thème ‘La rentrée politique et économique du logement et de l’habitat en Vaucluse’, les professionnels de la construction n’ont jamais été aussi inquiets sur l’avenir de leur activité. Pour eux, le secteur va droit dans le mur.

« Nous traversons une crise, la récession, le ralentissement sont visibles ». C’est le président de la Fédération nationale du BTP, Olivier Salleron qui le disait sur Europe 1 ce lundi matin. Même son de cloche du côté de la Fédération de Vaucluse avec Emmanuel Méli, secrétaire général : « Nous partageons ce même constat. Chute de -30% des demandes permis de construire accordées, 1 dossier sur 2 de jeunes couples primo-accédants à la propriétés barré, taux de prêt en hausse, le PTZ (prêt à taux zéro) s’arrête net à la fin de cette année, quant à la Loi Pinel qui permettait aux propriétaires d’alléger leurs impôts, elle ne survivra pas à 2024. Et la construction de logements neufs a reculé de 30%, impactant toute la filière de l’acte de bâtir, de l’architecte aux artisans ». Bref, la maison BTP se lézarde.

Et ce n’est pas tout : le coût des matières premières a grimpé de +12%, le coût à la production aussi (+9,4%), le prix du gas-oil a doublé depuis 2020, passant de 1,16€ le litre à 2€ aujourd’hui et comme un engin de chantier avale 400l de fuel chaque jour, vous devinez l’explosion de la facture. Les matériaux aussi ont renchéri, les tuiles, comme le ciment, l’acier ou le verre.

Tout n’est pas si noir en Vaucluse
Pourtant, le tableau n’est pas totalement noir. Malgré ce climat morose de ralentissement, les tensions générées par la loi sur l’allongement de la durée de cotisations pour bénéficier d’une retraite à taux plein, l’inflation galopante et le pouvoir d’achat des français moyens en berne, quelques opérations lancées en 2022 donnent un peu d’oxygène aux 5 300 salariés du BTP en Vaucluse et à leurs patrons : le chantier du carrefour de Bonpas à Avignon Sud, la déviation d’Orange, la suppression du passage à niveau accidentogène de Petit-Palais, la rénovation de collèges, la construction du nouveau centre départemental des archives ‘Memento’ à Agroparc.

« Des prix souvent multipliés par 2 entre le moment du devis et la facture ! »

« La demande de logements, de crèches est là. Elle pourrait permettre de maintenir les emplois. Pareil pour la rénovation thermique pour que les appartements ne soient plus des passoires. Elle devrait donner des millions d’heures de travail aux salariés du BTP aux entrepreneurs, sauf que la matière première se fait rare, son prix grimpe et qu’entre le devis proposé et la facture quelques mois plus tard, le prix est souvent multiplié par 2 et que le propriétaire ou le bailleur n’entend pas mettre la main à la poche » ajoute le secrétaire général. La loi Zan (Zéro artificialisation nette) en rajoute une couche mais, les entrepreneurs sont conscients de la présence sur le territoire de friches et de ‘dents creuses’ qui pourraient permettre de densifier le bâti existant sans grignoter trop de foncier.

Le report de la 2^e tranche du tramway inquiète
Dans le non-résidentiel neuf, l’inquiétude est de mise quand on regarde les statistiques : -14% de surfaces pour des commerces, bâtiments agricoles et industriels même si on constate +7% de construction de bureaux et locaux administratifs. « Ce qui nous inquiète, c’est qu’on est à mi-mandat pour les maires. D’habitude, à cette période, les commandes publiques affluent, là ce n’est pas le cas, en plus le projet de ligne 2 du tramway d’Avignon est reporté » regrette Emmanuel Méli.

Pour faire le point sur la situation et envisager les mois qui viennent, la Fédération du BTP 84 et son président Daniel Léonard, avec la Chambre de Commerce et d’Industrie, la FNAIM (les promoteurs immobiliers) et les notaires se rencontrent le 29 septembre prochain pour cette ‘Rentrée économique 2023’ et espèrent, sans doute, trouver des solutions pour chacun. Puisque le logement ce n’est pas que de l’économie et un toit sur la tête, c’est aussi du social, du vivre ensemble.

Immobilier, Jonathan Le Corronc Clady, Président de la Fnaim Vaucluse et vice-président de la Fnaim région Sud

Jonathan Le Corronc Clady (House & co à Paris et Avignon), dans le prolongement de sa ré-élection au mandat de président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) du Vaucluse, devient vice-président de Fnaim Région Sud.

En effet le professionnel est proche du nouveau président régional Didier Bertrand -ex-président de la Fnaim Aix-Marseille Provence- qui succède à Guy Farjon, directeur de Demeures de Provence. Didier Bertrand a été élu à la CCI Aix-Marseille Provence, été administrateur de plusieurs institutions, et reste membre actif du réseau Entreprendre. Il assure le rôle d’ambassadeur de Massilia Mundi et du Club M Ville de Marseille.

Après un cursus Juridique et Sciences Politiques Jonathan Le Corronc Clady s’est tourné vers le secteur de l’immobilier en 2004 dans différents groupes et réseaux nationaux, régionaux et des indépendants. Il a créé House & Co en 2014. 1ere marque de Hub immobilier à avoir été financée en Crowdfunding en 2014.

MH

Le marché de l’immobilier ne s’est jamais aussi bien porté avec une année 2021 record réalisant plus d’ 1 million de transactions sur le territoire français et une hausse de plus de 7% des prix (+8,8% pour les maisons). Pourtant, en 2022, le mouvement de balancier aurait déjà amorcé son retour car si la demande est toujours plus importante que l’offre, désormais les prix se négocient. C’est en substance ce qui s’est dit lors de la présentation des 3e Assises de l’immobilier du Vaucluse par la Fnaim 84 conduite par son président Jonathan Le Corronc Clady, président de l’interprofessionnelle. Plus de 200 professionnels, acteurs de l’immobilier et du Medef se sont ainsi retrouvé à l’espace Jeanne Laurent du Palais-des-papes d’Avignon en présence de Jean-Marc Torrollion, président fédéral de la Fnaim et de Gilbert Marcelli, président de la Chambre de commerce et d’industrie de Vaucluse.

Pourquoi ?
Parce que les banques ne donnent pas suite à plus de 40% des demandes de prêts et que la confiance des ménages s’est effondrée, atteignant celle de l’année 2000. En cause ? Le conflit Russo-Ukrainien–avec, notamment, dernièrement les attaques autour de la centrale  nucléaire de Zaporijjia, -on se souvient également que Tchernobyl se situe en Ukraine- ; une inflation galopante –de plus de 6,2% – ; l’envolée des prix de l’énergie : électricité, gaz, essence, fuel ; et la hausse des taux de crédit même si ceux-ci restent très raisonnables.

Au niveau national
Pourtant, l’année 2021 a été un record en termes de vente de logements avec plus 1,177 million de transactions et des prix à la hausse atteignant +7,1% au niveau national. Pour 2022, la tendance pourrait s’inverser, pointant à l’horizon des ralentissements depuis fin août 2022. Les signes annonciateurs ? Les prix de l’immobilier à Paris enregistrent une baisse de 3% sur 1 an, épidémie qui gagne les grandes villes.

Également en cause ?
Le freinage des banques pour l’octroi de crédit, qui désormais se limitent à une durée de 25 ans et un taux d’endettement qui ne peut dépasser les 35% des revenus des emprunteurs, assurance comprise. Ce sera d’ailleurs «L’un des combats que mènera la Fnaim qui souhaite que l’assurance soit ôtée du calcul de l’endettement,» a relevé Jonathan Le Corronc-Clady, président de la Fnaim Vaucluse. «Cependant la résistance des ventes pourrait porter le marché jusqu’en décembre, continue d’indiquer le spécialiste de l’immobilier qui prévient tout de même d’un ralentissement des prix et, par voie de conséquence, d’un possible tassement des volumes.»

L’exode vers les petites villes, l’emballement du Covid aurait fait Pschitt…
L’exode urbain en faveur du rural ? Plutôt un emballement médiatique plutôt que dans les faits, sourit l’agent immobilier de House & Co à Avignon, qui pense que le mouvement, s’il a existé de façon anecdotique est déjà éteint, concluant que le véritable exode, n’aura pas vraiment eu lieu.

La vente des logements par département
Sur 12 mois glissants de septembre 2021 à septembre 2022, sur les 302 679 logements privés qu’accueille le département de Vaucluse, 10 394 ont été vendus, c’est +5,6% par rapport à l’année antérieure dans une région Sud-Paca qui compte plus de 3,069 millions de logements dont 113 543 viennent de changer de propriétaires.

A Avignon ?
A y regarder de plus près, Avignon accueille un patrimoine immobilier privé de 53 341 logements dont 4,9% sont vacants. Entre septembre 2021 et 2022, 2 055 habitations ont été vendues : 1 518 appartements et 537 maisons. Le prix médian des ventes est de 2 541€/m2. Provence-Alpes-Côte d’Azur a perdu, en termes d’offres de logements,  8,4% en 1 an et 8,6% en trois ans. En France, l’offre de logements a perdu 2% en un an, toutefois un sursaut se fait jour à 0,2% lors de ces 3 dernières années.

Les niveaux de loyers
Pour la location, en Vaucluse, le m2 est à 11€, affichant +2,3% en un an et 4,9% sur 5 ans. Il est de 17€/m2 à Aix-en-Provence ; 16,4€/m2 à Nice ; 15,7€/m2 à Antibes ; 14,4€/m2 à Fréjus ; 14,3€/m2 à Six-fours-les-Plages ; à 13,8€/m2 à la Ciotat, et 11,4€/m2 à Avignon.

Le Diagnostic de performance énergétique
En Vaucluse, 17,4% des logements sont classés en passoires énergétiques F et G et 1,2% sont très énergivores. Des pourcentages qui se rapprochent de ceux affichés en France qui indiquent 17,3% du parc immobilier privé en classes F ou G et 1,7% de taux de logements très énergivores.

En conclusion ?
Pour Jonathan Le Corronc-Clady, le marché immobilier n’échappe pas aux soubresauts et fluctuations macro-économiques, l’inflation et le coût des énergies impactant déjà le pouvoir d’achat des français. Ceux-ci sont d’ailleurs sensibles à la valeur verte –augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien par rapport à un autre- et à la qualité du DPE (Diagnostic de performance énergétique) qui influent de plus en plus dans les négociations, en particulier, sur le marché des maisons et du locatif. Pour la vente des appartements, c’est le montant des charges qui fera basculer l’acquéreur sur la vente.

La hausse des coûts
La hausse des coûts du bâtiment liée à l’inflation et à celle des matières premières, les nouvelles normes environnementales et la raréfaction du foncier poussée par le dispositif Zéro artificialisation nette (Zan) et la perte progressive des dispositifs Pinel entraînent le marché du neuf dans une impasse économique. Dans un même temps, le déficit foncier* a été doublé jusqu’en 2025 pour accompagner la rénovation énergétique dans l’ancien.

Comprendre le Déficit foncier
Les propriétaires de logement en location nue où les charges sont supérieures aux revenus fonciers, peuvent déduire de leur revenu global (salaires ou pensions retraite) le déficit foncier ce qui permet de diminuer le montant de leur impôt sur le revenu jusqu’à 10 700€, s’ils sont au régime d’imposition au réel.

En savoir plus
Les agences immobilières et administrateurs de biens en France sont au nombre de 30 000 et ont moins de un salarié. Ils concernent 200 000 emplois salariés et agents commerciaux inclus. 62% des femmes travaillent dans cette branche. Le secteur représente 16,5 milliards d’euros. Le chiffre d’affaires est réalisé à hauteur de 2/3 sur le métier de la transaction et 1/3 sur celui de l’administration de biens, ce qui est autant que le secteur de la publicité et davantage que le secteur de La Poste et du courrier. Les professionnels de l’immobilier réalisent 62% des transactions et gèrent environ 35% des locations vides du secteur privé.

La Fnaim
La Fédération nationale de l’immobilier, Fnaim, est le 1^er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe. En France ce sont plus de 9 000 points de réception de clientèle, plus de 30% des emplois de la branche au 31 décembre 2019 pour un chiffre d’affaires d’environ 5,2 milliards d’euros soit 31,5% du chiffre d’affaires  du secteur et 250 000 transactions de logements en 2019.